40歲想貸40年買房？銀行「75歲天花板」曝光 專家警告：即使月收24萬也難過關

【M傳媒-房產中心報導】

「月收20萬、手握千萬現金，銀行卻說我太老？」一位40歲高收入族的購屋夢碎告白，引發網友熱議。當銀行內規的「年齡天花板」遇上高房價時代，即便財力雄厚，也難敵制度限制。這位網友在「買房知識家」社團提出的問題，正是許多中壯年購屋族面臨的現實困境。

銀行內規的現實挑戰

多數銀行雖提供40年房貸，但實務上都有「年齡上限」，多數底線為75歲，少數放寬至80歲。40歲想貸40年，還款到80歲已經超標，除非是軍公教或百大企業員工，否則多數銀行不受理。

銀行主管表示：「我們最擔心的是退休後的還款能力，即便現階段收入高，也可能因年齡被壓縮貸款年限至20～25年。」這意味著40歲借款人若想延長至40年，幾乎是異想天開。

高收入也難負擔的月付金

以房價3000萬、貸款2000萬、利率2.8%、貸款30年計算，每月本息約8.5萬，佔月收入約36%。再加上房屋稅、地價稅、管理費等支出，每月住房成本可能突破10萬，佔收入42%，對生活品質造成壓力。理財專家提醒，任何收入波動都可能增加違約風險。

超長期房貸利息驚人

以2000萬貸款為例：
30年房貸：總利息約1034萬，總還款3034萬。
40年房貸（理論可行）：總利息約1546萬，多出512萬利息。

專家指出，貸款年限越長，利息支出越高，退休規劃將大受影響。等於用未來工作收入支付銀行利息，延遲退休或降低退休生活品質。

專家建議的務實解方

1. 降低房價：尋找2000～2500萬物件，將貸款額壓縮至1500萬以內。
2. 提高自備款：增加現金投入至50%，減輕貸款負擔。
3. 縮短貸款年限：選擇20年房貸，雖月付略高，但總利息大幅減少，退休前即可清償。
理財顧問建議：「40歲已接近人生中期，務實規劃比追求長年限貸款更重要，財務安全優先於房子大小。」

退休規劃的潛在危機

退休年齡延後：必須工作至房貸清償。
退休金不足：月付高額貸款排擠儲蓄。
醫療風險增加：中老年支出與房貸雙重壓力。

退休規劃師提醒：「房子應帶來安全感，而不是成為晚年噩夢。」

M觀點：40歲貸40年買房的困境，反映台灣房貸制度僵化與高房價現實。

與其期待銀行改規則，不如務實調整策略：降低總價、提高自備款、縮短貸款年限。對中壯年購屋族而言，背負30年以上房貸風險遠超潛在收益。購屋目標應以人生階段適配、財務安全為優先，而非追求長期貸款或最大房子。