建商倒閉潮警訊再起　賣厝阿明：建商用自己錢蓋才是真保障

【M傳媒房產中心／專題報導】

近期房市震盪未歇，多起建商倒閉與爛尾樓事件接連引爆市場恐慌。從台中海線的知名建商停工，到花蓮「太極建設」無法過戶、嘉義「鉅泓建設」負責人失聯，預售屋買家焦慮蔓延全台。許多人擔心，手上的夢想家園，會不會在一夕之間變成「廢墟夢魘」。雖然政府早已推動預售屋履約保證制度，但不同履保類型差異巨大，若民眾誤信「有履保就沒事」，恐怕仍難避免風險。

 

事實上，每年建商倒閉比例不到0.1%，但一旦發生，損失往往是「血本無歸」。專家指出，多數爛尾並非銷售不佳，而是建商資金調度失衡、槓桿過高或業外投資失利導致資金鏈斷裂。換句話說，即使建案熱銷、廣告滿天飛，也不保證能如期交屋。

 

內政部自2011年推動的「預售屋履約保證機制」，原本旨在防範這類悲劇，但制度設計並非一體適用。目前市場上主要分為三種模式——「價金返還保證」、「價金信託」與「不動產開發信託」。其中，以「價金返還保證」最能保障買方，若建商無法履約，擔保金融機構須全額返還購屋款，幾乎零風險；但由於建商需繳納高額保證費，採用比例偏低。

 

而最常見的「價金信託」雖確保資金專款專用，但若建商破產，仍需視帳戶剩餘金額才能退費，保障有限。有些建案甚至採「同業連帶保證」方式，但若擔保公司與建商同屬集團，當母體出事，連帶保證形同虛設。

 

「講什麼預防機制都是鬼話，只要消費者的錢都進履保帳戶監管，問題就少一半。」賣厝阿明直言，制度再漂亮都比不上「資金監管」實際。他強調：「只要蓋房子的錢都由建商自己出，一來建商若出事，消費者的錢仍在履保帳戶中可續建；二來能抑制建商以高槓桿周轉資金的風險，讓房市回歸健康體質。」

 

他指出，這種模式能讓「資金透明、責任明確」，也能促使市場淘汰財務體質不佳的業者，「真正的履保，是讓建商怕動你的錢，而不是讓消費者自己去怕。」

 

專家進一步提醒，履保制度雖是防線，但消費者仍應主動查核建商背景，檢視是否曾有跳票、訴訟或爛尾紀錄；上市櫃建商可查閱財報，避開負債比高於80%的公司。此外，也別迷信品牌或豪華廣告，代銷公司的審核能力同樣重要，因為「代銷挑錯建商，比你挑錯房還可怕」。

 

【M觀點】

預售市場的亂象，並非來自買氣冷熱，而是制度鬆散與資金監管不到位。履保若只是形式，最終仍會淪為「紙上安全」。賣厝阿明提醒：「房子可以慢慢買，但履保一定要看清楚。」未來的房市，不該只靠宣傳信任，而要靠制度自律。唯有當每一筆購屋款都「進得去履保、出得了交屋」，台灣的房產市場，才算真正進入健康穩定的新時代。