馬年房仲業大預測：不是「變形金剛」就得當「淘汰郎」
文／賣厝阿明

馬年到了，大家都在問房市會不會「一馬當先」？阿明直接告訴你：別想了，房仲公會全聯會已經選出2026年代表字「卡」。
這個「卡」字用得真傳神。買方卡在等降價，賣方卡在不願賠售，銀行卡在滿水位，政策卡在信用管制。整個市場就像被按了暫停鍵，不上不下，不進不退。
但對房仲業來說，馬年不是「卡住就算了」，而是淘汰賽正式開打的一年。

第一態：從「賣房子」變「變形金剛」
房仲公會全聯會理事長王瑞祺說得很直白：自從央行第七波信用管制後，5成以上店東幾乎都沒賺錢或虧損，有人甚至得抵押房子或賣股來維持公司營運。

怎麼辦？只能轉型成「變形金剛」。
現在房仲不只要會賣房子，還要跨足都更危老整合、包租代管等業務。王瑞祺解釋，都更案件中，房仲是最適合的「整合人」，幫地主戶居中協調；包租代管則能創造穩定現金流，不只看天吃飯。全台目前約9000家房仲，已經有約1000家轉向這些新業務，等同實質退出傳統房仲市場。如果你今年看到房仲招牌換成「都更顧問」或「租賃管理」，別懷疑，他們正在求生。

第二態：從「人海戰術」變「精英淘汰」
過去房仲業玩的是人海戰術，人多好辦事。但這招在馬年行不通了。

住商機構觀察內政部統計，去年第三季全台房仲從業人員季增幅僅0.1%，創2019年以來最低。更驚人的是，不動產經紀人人數終結了自2018年以來、連續30季的正成長紀錄，首次出現衰退。
這數字背後的意義很殘酷：業者展店意願降到冰點，產業正式進入「淘汰賽」。

大家房屋企研室分析，隨著交易難度大增，業者不再追求人海戰術，更講求專業與服務深度。時代變遷下，強者恆強現象將加劇，獨立作業品牌將限縮成長空間，善於運用總部資源或科技工具者，才能在市場寒流中脫穎而出。

第三態：從「推銷員」變「社區中心」
既然傳統銷售模式失效，有人開始玩新的。

信義房屋2024年底在內湖啟動實驗門市計畫，店面比一般門市大一倍，開放部分空間成為社區共享空間。每兩週舉辦音樂會、生活講座，甚至讓住戶約建商來店裡討論都更。

結果呢？來店客戶數是一般門市的7倍，成交件數是傳統店型的1.5倍。
信義房屋轉型辦公室協理張雅翕說，這家店與客戶因培養長期關係，獨家專案委託率也高。這種「搏感情取代推銷」的模式，正在重新定義房仲門市在社區中的角色。

第四態：從「靠嘴賣」變「靠AI配」
另一條路是擁抱科技。

信義房屋將AI深度導入房產服務流程，建立「AI數據共創平台」，發展出「AI智能配案」，能在短時間內從大量潛在組合中篩選出合適的買賣配對。系統導入後，斡旋成功率與成交轉換率都明顯提升。還有「義點通」AI助理，整合複雜的購售屋知識，包含實價登錄、稅務知識等，讓業務即時查詢；「Ai一鍵清空」能去除物件照片中的生活雜物，讓買方更容易想像居住條件。

信義房屋總經理陳麗心說得很清楚：「推動AI的出發點，並非取代人力，而是透過科技協助同仁提升效率，讓更多時間回到專業服務與信任建立的核心工作。」

阿明總結：馬年不是奔騰，是淘汰
王瑞祺預估，若房市持續冷凍，今年農曆年過後，全台恐怕會出現嚴重的房仲與代銷倒閉潮。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也指出，房仲的角色與成交模式已明顯不同，重點不再只是促成交易，而是協助買方找到合適物件，同時協助賣方逐步接受與過去不同的市場價格。

一句話總結馬年房仲業的樣態：要嘛變成「變形金剛」跨領域求生，要嘛成為「淘汰郎」被市場洗掉。
中間沒有模糊地帶。你覺得房仲會是哪一種？