預售讓利26%是真是假？中古也跌了，但你的價格「到位」了嗎？

M傳媒房產中心／M編

 

今年房市最明顯的變化，就是價格開始分歧。預售新案開價出現調整，部分統計顯示平均修正幅度約26%，但這多半反映的是開價策略調整，並不等同全面成交價下跌。中古市場也同步進入議價修正階段，整體房市已從過去的單邊上漲，轉為新舊產品同時盤整的結構。

 

問題來了：當預售讓利、中古也跌，你現在買到的，是價格甜點，還是還在半空中的期待價？

 

新竹：大陸建設百億大案撐盤，預售逆勢漲1%

新竹仍是全台最具支撐力的市場之一，預售市場逆勢小幅上揚約1%，平均來到每坪約50.5萬。市場焦點集中在大陸建設竹北「大學段案」，總銷規模約79.4億元，市場預期未來開價可能突破百萬單價。不過中古市場並未同步失控上漲，縣三一帶5到10年大樓成交單價仍約60到70萬，顯示市場仍維持新案帶動、中古跟隨但有限的結構。中古2房車總價1300到1800萬、3房車2000到3000萬，自住需求依然強勁。買方願意花多少錢買「未來價」？這是新竹市場最大的問號。

 

台南：修正壓力最大，鄭子寮「坐5望6」

台南預售價格從約40萬下修至35.7萬，年減超過10%，是七都中修正幅度較大的區域。中古屋均價約25.1萬，兩者價差約14.5萬，年增幅約43.6%。鄭子寮重劃區因機能成熟、學區優質，品牌建案成交仍有「坐5望6」行情，10年內中古屋約4字頭，20年以上產品則落在3字頭。南區新案如「拾玖藏」開價則約50至53萬，顯示區域仍有強弱分化。南科效應退燒後，台南房價到底要跌到多少才合理？買方還在等。

 

雙北：價差破千萬，中古讓利空間浮現

台北市預售開價約131.6萬，微調至130.4萬，跌幅約1%，幾乎持平；中古屋均價約96萬，兩者價差約35.1萬。30坪的房子，買預售比買中古貴超過1,000萬！這筆錢拿去新北可以再買一間。台北市中古市場仍以高齡公寓與老宅為主，在市場轉冷下議價空間逐步浮現。你願意多花1,000萬買新房子，還是省下1,000萬住老房子？

 

新北市預售從約73.8萬下修至64.8萬，年減約12%；中古屋從約50.6萬降至44.8萬，每坪價差約6萬，年增幅達44.1%，為六都最高。板橋江翠重劃區預售交易量從499件大幅減少至76件，但單價仍約82.4萬，顯示成交集中在精華區。自住客「轉預售為成屋」的避險心態明顯，寧可買看得見的現成物件。

 

桃園：中古2字頭還有貨，預售讓利8%

桃園預售從約44.2萬下調至40.8萬，年減約8%。青埔預售約65到78萬，中古約55到65萬；藝文特區預售約60到72萬，中古約45到55萬；中路重劃區新案約52到62萬，中古約45到52萬。八德擴大重劃區仍可見每坪約22到26萬的中古公寓產品，成為首購族關注區段。預售跌8%，中古還有2字頭，桃園自住客想撿便宜，往中古市場走就對了。

 

台中：捷運宅預售比中古貴85%

台中預售均價由約5字頭下修至46.9萬，年減約14%；中古屋依區域約落在21到38萬之間。捷運沿線價差更明顯：大慶站預售約60.5萬，中古約32.6萬，價差約85.4%；水安宮站預售約70.8萬，中古約38.2萬，價差約85.2%。買預售一坪的錢，可以買中古1.8坪。30坪預售的錢，能換55坪中古屋！你願意為了住新房子，少掉25坪的空間嗎？

 

高雄：預售讓利16%七都最多，中古屋主開始放軟

高雄預售從約5字頭下修至約43.5萬，年減約16%，是七都中讓利最有感的城市。中古屋均價約24.2萬，價差約17.8萬，年增幅約40.2%。美術館特區預售仍站穩55萬以上，5到10年中古約40萬，部分屋主已出現5%到10%讓價換成交的情況，市場進入議價期。預售跌、中古也跌，高雄自住客可以慢慢挑。但問題是——高雄房價已經跌到這，還會再跌嗎？

 

M編總結

今年房市呈現一個明確結構：預售價格反映預期修正，中古價格反映實際成交壓力，兩者同步調整但速度不同。當市場從單邊上漲進入雙向修正，真正的關鍵已經不是預售還是中古，而是價格是否已經回到買方可以接受的區間。

 

最後問題變得很直接：當預售讓利、中古也在修正，你會選擇現在入場嗎？