建商要求5%現金不進履保？預售屋交易的紅色警訊

【M傳媒房產中心／專題報導】

「貸款差5%，建商要求付現金且不進履保帳戶！」這到底是正常流程，還是危險陷阱？

一位購買預售屋的網友焦急求助，他已經將自備款20%匯入建商的履約保證帳戶，卻因銀行只核准75%貸款，建商要求他補足5%的差額，而且堅持這筆錢必須以現金支付，不能存入履保帳戶。這個不尋常的要求讓他感到不安，卻又擔心不配合可能影響交屋權利。

 

正常情況下，預售屋交易的所有款項都應該進入履約保證帳戶，這是保障買方最重要的機制。當建商要求將款項繞過履保帳戶，無論金額大小，都應該視為危險信號。這5%的現金要求可能隱藏多種風險，最令人擔憂的是建商財務狀況可能出現問題，需要這筆現金周轉，或是規避銀行對履保帳戶的資金監管。

 

內政部公布的預售屋買賣契約書範本明確規定，所有價金都應存入履保帳戶。建商若要求部分款項不進履保，已經涉嫌違反契約精神。實務上，確實有少數建商會利用各種名目要求買方支付合約外款項，這些都可能損及消費者權益。

 

面對這種情況，買方應該堅持所有款項都必須進入履保帳戶，這是保護自己的基本原則。可以委婉但堅定地向建商表示，為了雙方權益與交易安全，一切付款都應按照正常程序進行。如果建商堅持不收匯款只收現金，這背後動機就更加令人懷疑。

 

另一個需要考慮的面向是，這5%的差距是否真的合理。買方應該確認銀行核貸成數是否已經盡力爭取，有些情況下，透過提供更多財力證明或尋找其他銀行，可能有機會提高貸款成數。如果確實無法貸到更高成數，也應該與建商協商其他解決方案，例如調整付款期限或分期方式，而不是接受不合理的現金支付要求。

 

在這個案例中，買方已經支付20%自備款，代表對這個建案有相當程度的信任與投入。正因如此，更應該謹慎處理這5%的付款方式，避免因小失大。可以請求建商以正式書面說明這筆款項的性質與用途，並保留所有溝通紀錄，以備不時之需。

 

M觀點：「繞過履保的款項，就像沒繫安全帶的飆車。」

在預售屋交易中，履約保證是消費者的最後防線，任何要求避開這個機制的行為都應該斷然拒絕。正常的交易不會有不正常的要求，與其事後追討，不如事前把關。寧可暫時僵持，也要堅持款項進入履保帳戶，這才是對自己財產最大的負責。