3600萬叔姪房地買賣「完美避稅」？專家拆解三關金流：關鍵在「不能直接匯」

M傳媒房產中心／綜合報導

親屬間買賣房地產，最常被國稅局以「二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論」來課稅。不過，近期一個叔姪間高達3600萬元的房產交易案例，卻因為「金流零斷點」，被專家譽為「教科書級別示範」。

「金流斷點」是親屬買賣的生死線

宜蘭專業房仲地政士邱明芳分析，二親等間買賣若要免課贈與稅，關鍵在於「能提出支付價款的確實證明」，且這筆錢不能是賣方借給買方或由賣方擔保借款。只要金流有一絲破綻，國稅局就會認定是「假買賣、真贈與」。

本次案例中，陳君（化名）以3600萬元向叔叔購買房產，透過三關資金巧妙安排，成功讓國稅局認定為真實買賣。

第一關：460萬簽約款（父母合贈）

陳君的父母各贈與230萬元。由於2026年每人每年贈與免稅額為244萬元，父母兩人的贈與額均在免稅額內，合計460萬元完全免稅，但必須依法申報取得免稅證明書。

第二關：640萬第二期款（配偶贈與）

這是全案「最容易出錯」的一步。依《遺產及贈與稅法》第20條，配偶相互贈與財產不計入贈與總額。但邱明芳警告，這640萬元絕對不能從陳君配偶的帳戶直接匯給叔叔，否則在國稅局眼中會變成「配偶贈與給叔叔」，超過244萬免稅額的部分就要被課稅。

正確金流必須是：配偶帳戶 → 陳君帳戶 → 叔叔帳戶，才能在陳君帳戶留下「配偶給的」且「由陳君本人支付」的完整軌跡。

第三關：2500萬尾款（銀行貸款）

這是國稅局查核最嚴格的一關。陳君必須是完全獨立的借款人，有足夠綜合所得證明有能力償還2500萬本息；同時叔叔不能當保證人，也不能提供任何擔保。

三大地雷碰不得

邱明芳提醒，親屬間買賣即使金流完整，仍有三大地雷：

1. 避免直接匯款：任何資金都必須先進入買方帳戶，再由買方支付，不可由贈與人直接匯給賣方。

2. 金流不能回流：賣方收到價款後，不能再以任何形式回流給買方。

3. 買方須有還款能力：銀行貸款部分，買方須有足夠收入證明，否則國稅局仍可能認定為贈與。

這個案例成功的關鍵，在於嚴格遵守「金流明確、身分獨立、不回流」三大原則，所有款項都透過銀行轉帳留下紀錄，並確實申報取得免稅證明。專家強調，千萬不能用現金支付，否則舉證將極為困難。

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一句話總結：二親等買賣免贈與稅的關鍵在「金流不斷點」——所有款項先進買方帳戶再支付，貸款人必須是買方本人且具還款能力，賣方絕不能提供擔保或讓資金回流。