私下給屋主現金買房，這樣可以買超便宜？國稅局查稅手法大公開  | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「私下給屋主現金買房，這樣可以買超便宜，聽說違法，但是國稅局真的查得到嗎？」這個問題引發熱烈討論，也揭露了房市交易中常見的「陰陽合同」現象。許多人為了節省稅負，選擇用「現金私下給付、合約低報」的方式交易，卻不知道國稅局的查核手段遠比想像中厲害。

 

一部分現金、一部分合約交易方式，被稱為「AB約」或「陰陽合同」。

表面上合約寫的價格符合市場行情，但實際上買方還額外支付了一筆現金給賣方。這樣做的主要目的，是為了幫賣方節省土地增值稅和房地合一稅，同時買方未來出售時也可以降低稅負。

 

但國稅局對這種手法早已司空見慣。他們會透過多種管道進行查核，包括比較同路段類似物件的實價登錄、調查買賣雙方的資金流向，甚至訪談鄰居了解實際交易情況。如果發現異常，就會啟動深入調查。

 

就有案例，買方私下給現金，合約價寫得特別低，結果被國稅局查到連補帶罰，真的是偷雞不著蝕把米。

 

國稅局的查稅手段其實相當精密。

首先，他們會透過「實價登錄異常警示系統」，自動篩選出明顯偏離市場行情的交易。如果成交價比周邊類似物件低於一定比例，系統就會自動標記。

 

其次，他們會追查買賣雙方的金流紀錄。雖然現金交易難以追查，但如果買方有從銀行提取大筆現金的紀錄，或者賣方在短時間内存入大量現金，都可能成為調查線索。

 

另外，國稅局也會透過「資金往回追查」的方式，了解買方的購屋資金來源。如果買方聲稱是自有資金，卻無法合理解釋資金累積過程，就會引起懷疑。

 

這種交易方式對買賣雙方都存在風險。

對賣方來說，除了要補繳稅款外，還可能面臨漏稅額3倍以下罰鍰。更嚴重的是，如果涉及的金額過大，甚至可能觸犯稅捐稽徵法的逃漏稅罪，面臨刑事責任。

 

對買方而言，雖然當下好像撿到便宜，但未來要出售時會面臨兩個問題：一是取得成本認定過低，導致未來出售時要繳納更高的房地合一稅；二是如果被查獲，同樣要負擔法律責任。

 

與其冒險用違法方式節稅，不如了解合法的節稅管道。

例如，自用住宅重購退稅、土地增值稅的自用優惠稅率、裝修費用認列等，都是可以合法節稅的方式。

 

另外，也可以透過專業的稅務規劃，在交易前就先做好安排。例如，如果符合自用條件，可以申請土地增值稅優惠稅率；或者利用重購退稅規定，在買賣時間內完成換屋，申請退稅。要的是，這些合法節稅方式都需要提前規劃，而不是事後用違法手段來彌補。

 

M觀點：在這個資訊透明的時代，想要用現金交易來逃漏稅，簡直是在玩火。

與其事後被查獲補稅罰款，不如老實申報、合法節稅。記住，國稅局的查稅手段只會越來越進步，現在查不到不代表永遠查不到。買房是人生大事，不要因為貪圖短期利益，而讓自己陷入長期的法律風險中！