「三胎房」能不能買？專家揭關鍵三步：查餘額、設信託、拿塗銷同意書

【M傳媒房產中心／專題報導】

「房價好便宜，但怎麼有三個抵押權？」這是許多購屋者在查謄本時最驚訝的瞬間。近期有民眾看上一間標榜「急售還債」的物件，卻在謄本上發現「三胎最高限額抵押權」與「預告登記」，讓人懷疑這到底是撿便宜，還是撿到麻煩。

 

在房價高漲、資金緊縮的市場環境下，這類「債權物件」正悄悄增加。從表面上看，屋主似乎只是急需現金套現；但實際上，背後可能是一連串債務糾紛與法律風險的冰山一角。

 

一、最高限額抵押權：不只是「有借錢」，而是「隨時能再借」

地政士指出，「最高限額抵押權」最大的風險，在於它的不確定性。它不僅保障現有債務，也涵蓋未來可追加的借款。換句話說，雖然謄本上可能寫著「最高限額1,000萬元」，但實際債務可能只有600萬，也可能因追加貸款而在短時間內膨脹。

若同一物件連續出現第二、第三順位抵押，代表屋主已多次以房產融資，通常是資金週轉困難的徵兆。當再看到「預告登記」時，更意味著債權人已採取法律保全，限制屋主出售或轉移產權。這樣的房子，就算價錢再甜，也等同於一顆「不定時炸彈」。

 

二、買得下不一定過得去，塗銷順位是關鍵

「三胎房能不能買？」答案關鍵在「塗銷」。

每一個抵押權都有順位與受償順序。第一順位（多為銀行）一定要先清償，後順位才會同意解除。購屋者若未能一次清償所有抵押債權，就算簽了約也無法順利過戶。

專家建議，購屋前務必確認：

1所有債權人的債務餘額與塗銷條件。

2由第三方（如銀行或律師）設立「價金信託帳戶」，確保每一筆購屋款項專款專用。

3要求提供「債務結清證明」與「塗銷同意書」。

這些程序看似繁瑣，但少做一步，產權風險就可能由買方全數承擔。

 

三、仲介再大，也不能取代你的風險意識

不少人以為有品牌仲介把關就沒問題，但實際上，仲介只能協助交易，無法保證債務清償的真實性。

法務專家提醒，購屋者應自行委託地政士或律師審閱契約，尤其是要確認「價金支付條件」、「擔保條款」與「違約責任」。

若賣方聲稱「債主同意賣屋還錢」，也要書面確認，否則最後可能陷入「錢付了、屋過不了」的困境。

 

M觀點｜三胎房不是撿便宜，是賭風險

「三胎房能不能買？」答案是可以，但要有本事。這類物件的本質其實是「債權轉讓」，不是一般買賣。若你只是單純想安穩成家，而非有法律與地政專業團隊協助，這類房子極不建議碰。

 

就像賣厝阿明常說的：「便宜的房子，永遠有它便宜的理由。」市場上每一個看似超值的物件，都有其背後的壓力與故事。當屋主願意賠售，就是因為時間比價格更重要。

 

在現今房市盤整期，這類「債權型物件」只會越來越多，但對多數人而言，產權乾淨、貸款順利的房子，才是真正能安心入眠的家。買房求安居，不求冒險，這是每一位購屋者，在簽下合約前最該想清楚的一件事。