小心！這3種房子讓銀行直接扣分，你的房貸成數就是這樣被砍的

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富

很多人以為，買房最難的是存頭期款。事實上，真正殘酷的時刻，往往發生在簽約之後。

當你滿心期待走進銀行，以為可以貸到八成，卻被告知只能七成，甚至更低。那一成的差距，往往就是上百萬的現金缺口。不是你收入不夠，不是信用不好，而是銀行看了那間房子之後，在心裡默默打了折扣。

房貸審核從來不是只看人，更看房子。對銀行來說，借出去的錢必須在最壞情況下也能收得回來。萬一借款人還不出來，房子能不能順利轉手，才是真正的關鍵。這就是為什麼有些房子，在銀行眼中天生就帶著扣分標籤。

第一種情況，是周邊環境出了問題。

你可能覺得生活還算方便，但銀行看到的是市場觀感。高壓電塔、變電所，哪怕科學尚無定論，買方心裡有疑慮，轉手性自然打折。廟宇宮壇、殯儀館、墳墓，這些傳統禁忌直接影響心理感受。垃圾掩埋場、資源回收場帶來的噪音與氣味，加油站與瓦斯行的潛在安全風險，都讓銀行提高警戒。就連醫院也不是絕對加分，距離太近，救護車鳴笛與人員出入複雜，反而成為扣分因素。這些設施未必讓你今天住得不舒服，但它們會讓未來的買家猶豫，而銀行最怕的，就是市場猶豫。

第二種情況，是產品本身過於特殊。

銀行衡量的是流通性，而不是創意。獨立地下室採光與通風條件有限，客群本來就窄。沒有土地持分的建物產權不完整，風險更高。十五坪以下的小套房，投資客比例高、逾放率偏高，銀行自然保守。反過來看，坪數過大或總價過高的豪宅，成交週期長，一旦景氣反轉，往往是第一批價格鬆動的標的。至於商辦宅或工業宅，建物用途與實際使用可能存在落差，銀行更不願意承擔法規與轉手風險。這些產品不是不能買，而是銀行不願意陪你一起冒險。

第三種情況則更直接，重大瑕疵。

海砂屋結構安全疑慮、輻射屋健康風險、曾發生非自然死亡的凶宅，以及大量違法增建空間，這些在銀行眼裡不是折價問題，而是風險不可控的紅線。銀行只認合法權狀坪數，不認「多出來很好用的空間」。一旦未來面臨拆除或轉售困難，損失的是借款人，但風險卻會先落在銀行身上。對銀行而言，與其承擔不確定性，不如直接拒絕。

很多人抱怨銀行龜毛，卻忽略了一個現實：銀行不是慈善機構。

放貸資金來自存款戶，每一筆貸款都必須在風險可控的前提下進行。當你違約，銀行唯一能依靠的就是那間房子的市場價值。如果它本身就存在爭議或流通困難，成數自然不可能樂觀。

與其在簽約後才發現成數被砍，不如在買房前就換個角度思考。

不要只問自己喜不喜歡，而是問一句更冷酷的問題：這間房子，在市場低潮時還好不好賣？在銀行眼裡，它是不是安全資產？

買房是情感決定，但貸款是風險計算。當你明白銀行在算什麼，就不會再把成數不足當成意外。畢竟，房子是你在住，錢是銀行在借。夢想可以很熱血，但貸款永遠很現實。

如果你已經遇到成數被砍、銀行退件、估價不如預期，或是不確定該怎麼規劃貸款結構與自備款配置，與其自己摸索，不如讓專業協助你評估風險與對策。每一個案件都有解法，關鍵在於是否找對方向。

有任何房屋貸款問題，歡迎來找我討論。先把風險看清楚，再做決定，比事後補洞容易得多。