繼承合建分屋賣房，持有期間可以「回溯併計」！45%變15%不是夢

【M傳媒／綜合報導】

近年都更改建熱絡，不少繼承人因繼承而取得父母與建商合建分屋的房產。但繼承人若在短期內出售，房屋持有期間可能很短，導致房地合一稅率高達45%。財政部115年4月21日修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，放寬了持有期間的計算方式。以下用懶人包一次看懂。

一、什麼情況可以適用？

個人出售因繼承或受遺贈取得以下四類房屋，房屋持有期間可以改以併計被繼承人或遺贈人的「土地」持有期間：

• 自地自建：被繼承人自己蓋的房屋

• 合建分屋：被繼承人以自有土地與建商合建分回的房屋

• 都市更新：參與都更分配取得的房屋

• 危老重建：參與危老重建分配取得的房屋

二、持有期間怎麼算？

房地合一稅的稅率與持有期間掛鉤，持有愈久稅率愈低。

持有期間	稅率
2年以內	45%
超過2年，5年以內	35%
超過5年，10年以內	20%
超過10年	15%

修正前：房屋持有期間只能從「房屋登記取得日」起算。

修正後：房屋持有期間可以從被繼承人「取得合建土地之日」起算。

三、案例試算：繼承後不到一年賣，照樣適用15%

財政部臺北國稅局舉例說明：

小美的父親在2016年2月15日買進土地，與建商合建，2024年登記取得合建分回的房屋。小美在2025年5月7日繼承取得，並在2026年4月20日出售。

• 土地：從父親2016年2月取得土地起算，至2026年4月出售，超過10年

• 房屋：雖然父親2024年才取得房屋，但依新規定可以從父親2016年2月取得土地之日起算，同樣超過10年

最終，土地及房屋持有期間均超過10年，均適用15%最低稅率。

修正前後對照（財政部高雄國稅局舉例） ：

項目	修正前（115年2月1日出售）	修正後（115年5月1日出售）
土地持有期間	9年1個月 → 20%	9年4個月 → 20%
房屋持有期間	1年1個月 → 45%	9年4個月 → 20%

單是房屋部分的稅率，就從45%降到20%！

四、兩步驟確認應納稅額

出售繼承取得的合建分屋，可用兩個步驟初步計算：

第一步：判斷是否屬於房地合一稅課稅範圍

如果是2016年1月1日以後取得的房地，就屬於房地合一稅課稅範圍。

第二步：計算持有期間

土地可以併計被繼承人的持有期間。房屋持有期間可以從被繼承人取得合建土地之日起算。

五、注意事項

1. 不論盈虧都要申報

個人交易屬房地合一稅課稅範圍的房屋、土地，不論盈虧、有無應納稅額，都應在完成所有權移轉登記日次日起算30日內向國稅局申報。

2. 修正規定可回溯適用

對於115年4月21日修正生效時尚未核課或尚未核課確定的案件，都可以適用修正後的規定。

3. 不清楚可尋求協助

民眾若不確定如何計算持有期間，可尋求納保官協助，避免因認定錯誤而影響申報。

編輯註： 本文依據財政部臺北國稅局及高雄國稅局公開資訊、財政部115年4月21日修正發布之《房地合一課徵所得稅申報作業要點》及相關媒體報導彙整而成。個案稅務問題請諮詢各地國稅局或專業會計師。