房地合一稅45%占比跌破10%！短期炒房退潮、長期持有成主流

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長

財政部最新統計數字出爐，2026年上半年房地合一稅申報資料透露了一個明確訊號：短期交易正在快速退場，長期持有已成市場主流。

數據顯示，持有兩年內出售、適用45%重稅的交易占比僅9.14%，首度跌破一成，寫下統計以來新低。對照2022年高峰時25.5%的占比，短短四年間腰斬再腰斬。與此同時，持有五年以上繳納房地合一稅的占比攀升至43.2%，創歷史新高。

數字會說話：台灣房市正在告別「短線炒作」的時代。

短期交易退潮，不是因為投資客變乖了

很多人以為這是稅制改革的功勞，但富哥在市場第一線看到的是另一回事。真正讓短線交易熄火的，是「賺不到錢」這三個字。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德點出關鍵：過去幾年房價漲幅最有感的時間點，集中在2020年疫情後的造價大漲，以及2023年第三季「青安2.0」到2024年第七波信用管制前。持有滿五年出售的族群，剛好享受到了這波波段漲幅。

但2024年9月第七波信用管制上路後，近兩年房市景氣明顯放緩。短期買賣要賺到房價增值財，已經變得非常困難。與其短線進出被稅制與市場夾殺，不如拉長戰線、慢慢等。

持有5到10年族群成繳稅主力

數據顯示，持有5到10年、適用20%稅率的交易占比達43.25%，是房地合一稅的繳稅大宗。平均每十筆需要繳納房地合一稅的交易中，就有4.3筆屬於持有五到十年。

這些屋主大多在2016年後買進，經歷了完整的多頭循環，出售時正值房價波段高點。這群人不是投機客，是踩對時機的長期持有者。

免稅占比創新高：400萬免稅額正在發酵

值得留意的是，免繳稅的占比高達26.8%，寫下近四年半新高。曾敬德分析，主要原因是適用持有滿六年、享有400萬元免稅額度的族群正在增加。

富哥在貸款端看得更清楚：2016年以後買房的人，到現在已經陸續進入「滿六年」的免稅門檻。這代表一批新的賣方正在進入市場，而且他們賣房不需要繳一毛錢的房地合一稅。這對市場的供給結構會產生什麼影響，值得持續關注。

富哥提醒：自用優惠不是「掛戶籍就好」

曾敬德也特別提醒，由於房價大漲後房地合一稅負金額動輒數十萬元以上，國稅局對自用優惠的審查越來越嚴格。

適用400萬免稅額有三大要件：

• 本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記

• 連續持有並居住滿六年

• 交易前六年內無出租、無供營業使用

不是「設個戶籍、偶爾住一下」就能過關。國稅局會逐案檢視連續設籍、實際居住等事實。富哥建議，想要適用自用優惠的屋主，最好把水電瓦斯帳單、管理費繳費紀錄都留好，以備查核。