外商夫妻想買二房，三種方式怎麼選?

請問先生為外商員工（~300w): 名下 一房（105年前購入，房貸剩~200w，但有能力繳清，而預售屋訂金及工程款共20%也有能力支付)

太太目前專職家庭主婦（之前為護理師）

想買預售屋欲申辦房貸達到8成

1預售屋掛太太名下去申辦，而先生當擔保人去申辦貸款？

2先生繳清第一間貸款並塗銷，然後預售屋掛先生名下去承辦貸款？

3第一間房子移轉到太太名下，而預售屋掛在先生去申辦貸款？

或是更合適做法方案呢？

 

對於目前的房市氛圍與貸款規範，購置第二間不動產時的財務規劃需要格外謹慎。

以您的情況來說，先生年收入約300萬元，名下已有一間於2015年前購入的房產（房貸餘額約200萬元），同時有能力支付預售屋20%的訂金與工程款；太太目前為專職家庭主婦，但具有護理師背景。這樣的家庭財務結構在規劃第二屋貸款時，確實需要綜合考量多重因素。

 

在現行的房貸政策環境下，首購資格與貸款成數的取得是關鍵考量。

若將預售屋登記在太太名下並由先生擔任保證人，理論上可以爭取首購利率優惠，但實務上可能因為太太目前無固定收入來源，即便有先生的高收入作為擔保，銀行仍可能要求提高自備款比例或調高利率。這種情況下，雖然首購資格看似誘人，但實際取得的貸款條件未必最優。

 

另一個值得深入探討的方案是先生先清償現有房貸，再以個人名義申辦第二屋貸款。這種做法的優勢在於能充分展現先生的財務實力，外商高管的穩定收入通常能爭取到較佳的貸款條件，包括較高的成數與較低的利率。然而，這需要審慎評估資金流動性，確保清償舊房貸後，仍能順利支付預售屋的各期工程款，避免造成短期資金壓力。

 

關於將舊房產移轉至太太名下的方案，雖然理論上能讓先生取得首購資格購買預售屋，但實際執行面需要精算各項稅負成本。不動產移轉涉及的土增稅、契稅及可能的贈與稅，其總成本可能遠超過貸款利率優惠所省下的金額。此外，這類產權移轉還需考量未來可能的出售時機與相關稅負，整體規劃複雜度較高。

 

從整體財務規劃的角度來看，較為穩健的做法可能是先生先清償現有房貸，維持乾淨的財務紀錄，同時將預售屋登記在太太名下並由先生擔任連帶保證人。這種架構下，舊房產可考慮出租產生被動收入，這筆租金收入未來可用來抵減新房貸的利息支出。更重要的是，清償後的舊房產仍保有融資彈性，必要時可透過抵押貸款取得周轉資金，且利率通常較信用貸款優惠。

 

在實際執行時，有幾個關鍵細節需要特別注意。

首先，新青安貸款的首購資格認定標準日趨嚴格，需確認夫妻雙方的房產持有狀況是否符合規定。其次，不同銀行對於高收入人士的貸款政策存在差異，建議至少比較3-4家銀行的方案，特別是外商銀行可能提供更適合國際人士的貸款產品。最後，預售屋的工程款支付時程需要與貸款撥款時點妥善搭配，避免出現資金銜接問題。

 

專業的財務顧問通常會建議，高收入家庭在進行不動產規劃時，應該以「稅務效率」和「資金靈活性」作為核心考量。與其過度追求貸款成數或利率優惠，不如建立穩健的資產負債結構，保留足夠的財務彈性以因應市場變化。在您的情況中，維持舊房產的清償狀態，同時妥善規劃新房的貸款架構，可能是兼顧成長性與安全性的最佳選擇。

 

最後要提醒的是，不動產規劃需要隨著家庭狀況與市場環境動態調整。

建議每年度重新檢視貸款條件與資產配置，適時進行優化調整。例如，當太太未來可能重返職場時，家庭的收入結構與貸款條件又會產生新的可能性，這些都可以納入長期的財務規劃藍圖中。