房仲說底價1680萬該信嗎？內行曝議價秘訣：從1300萬開始試探 

【M傳媒房產中心／專題報導】

「中古屋開價1780萬，房仲透露底價1680萬，該出多少？」 這個問題在購屋社團引發熱議，多數網友建議從1380萬開始出價，專家的三步驟議價策略成為焦點。「中古屋20年，開價1780萬元，仲介說底價1680萬元，請問大家會出價多少呀？」這個在FB買房知識家社團的提問，道出許多購屋族共同心聲。在當前房市交易量年減超過32%的環境下，買賣雙方對價格的認知差距成為成交最大障礙。

 

「底價」可靠嗎？

許多房仲在帶看時，會主動透露「屋主心中底價」，但這個數字往往充滿策略性。專家分析，房仲釋出「比開價低100萬」的訊息，主要目的是測試買方心態，讓買方覺得有議價空間，從而加快下斡旋的決定。

 

在當前房市降溫的環境下，根據房市資料顯示，房價已連續4季下跌，房市整體觀望氣氛濃厚。有意出售的屋主若能適度調整售價、與市場行情接軌，將有助於縮小買賣雙方的價格認知落差，加速成交。

 

20年屋齡考量

中古屋20年屬於中高齡房屋，結構與管線狀況都是購屋時必須關注的重點。若地段在精華區，保值力道依舊存在；若位於發展未完全成熟的區域，則需要打更多折扣。

 

市場行情顯示，多數20年屋齡的物件，合理成交價大約落在「區域行情的9成」上下。若賣方開價1780萬元，房仲又暗示1680萬元，買方或許可考慮從1380萬元附近試探。特別是在當前房市進入「大變盤」階段，預售屋開始出現讓利、中古屋議價空間拉大的情況下，買方確實有更多談判籌碼。

 

內行人三步驟議價策略

房產經驗人士建議，買方出價時可依以下步驟思考：首先進行行情調查，先查實價登錄，掌握該區同類型物件近半年成交價。特別注意，許多案場開價與實際成交價差距已達12%以上，消費者對開價失去信任，轉向議價更積極。

 

其次出價保守，第一筆斡旋可從「低於仲介口中底價200至300萬元」開始，避免一口氣貼近屋主期望。最後保留心理籌碼，讓屋主覺得有被尊重，也讓自己在談判桌上不會被一次鎖死。

 

在當前市場環境下，房價的漲跌除了整體經濟因素，還取決於屋主的心態。如果屋主不缺錢，他可以選擇不賣；但如果屋主急需用錢，為了快速脫手，就可能會降價求售。

 

網友實戰經驗

針對這個1780萬開價的案例，不少網友回應「可以先丟1380看看」、「1500左右應該是比較合理的成交區間」，也有人提醒「不要急，屋齡20年未必保值，最好再看幾間，掌握更多比價優勢」。

這些建議反映了當前買方市場的心理，在全台買賣移轉棟數平均衰退約25%的環境下，買方確實有更多時間仔細比較，不必急於出手。

 

購屋議價既是策略，也是心理戰。

對於首購族來說，20年中古屋是否值得出手，除了價格，還要考慮屋況、地段、生活機能與貸款條件。正如專家提醒：「買房不是買便宜，而是買到適合自己、長期能安心居住的家。」在當前市場轉折點上，耐心比衝動更能帶來理想的成交結果。