新大樓夾層公設竟是違建？內行人揭密：看得到卻到不了的空間，小心被檢舉就消失！

最近在台北市看房的李先生，遇到一個令他猶豫不決的狀況。他在參觀某新建案時，發現建商規劃了相當吸引人的公共設施：視聽室、閱覽室、交誼廳一應俱全。但仔細觀察後，他發現這些設施都位於一個特殊的位置，一樓上方的夾層空間，非正式的二樓，電梯也無法直達，必須走樓梯才能進入。

 

銷售人員說這是『創意空間利用』，強調這些設施完全不計入公設比，是住戶專屬的福利。李先生越看越覺得奇怪，為什麼這麼好的空間，建商卻要藏得這麼隱密？

 

這個發現讓李先生陷入兩難。一方面，這些設施確實為社區增值不少；另一方面，他擔心這些「看得到卻不太容易到達」的空間，會不會哪天突然被市政府認定為違建而要求拆除？

 

這種情況在新建案中其實相當常見。許多建商為了增加銷售亮點，會在法定容積外「偷空間」，將公共設施設置在逃生梯上方的夾層區域。

 

這種設計通常有幾個特徵：

電梯不停靠該樓層

必須通過樓梯或通道才能到達

在銷售時強調是額外贈送空間

竣工圖上往往找不到明確標示

 

空間合法關鍵

使用執照竣工圖，如果圖面上沒有這個空間，那基本上就是違建；

管委會點交資料，如果建商不敢白紙黑字移交，那就很可疑。

 

這類夾層空間通常有幾個潛規則：

建商會刻意不列入電梯停靠樓層來降低被抽查的機率；

在廣告文宣上用『挑高空間利用』等模糊字眼，避免直接承認是增建。」

 

專業人士建議可以採取以下行動：

直接要求建商出示「二次施工合法證明」，特別是是否有申請「室內裝修許可」。如果對方支支吾吾或拿不出文件，那就是一個明顯的警訊。

仔細檢查買賣合約中「公設說明」。如果不是明確「公共設施」，就要有心理準備這些空間可能不受保障。

 

務必用手機拍下現場狀況，並錄下銷售人員的介紹說詞。這些證據在未來萬一發生糾紛時，可以作為廣告不實的佐證。

 

這類型違建通常住戶之間不會刻意檢舉，畢竟，萬易出問題損失的是自己的權益。最危險的情況是遇到外部惡意檢舉。

最後提醒，購屋時不能只被華麗的設施迷惑，天上掉下來的通常不是禮物，而是可能要付出代價的陷阱。