囤房稅漏洞大曝光！老公寓變避稅天堂？

【M傳媒房產中心】

財政部最新資料顯示，全台不少房屋現值低於10萬元，多半是屋齡超過40年的老公寓。這背後，其實隱藏了一個投資者的新玩法：靠老屋合法避稅。

最近上路的「囤房稅2.0」，本來是為了打擊多屋囤積、讓居住更公平。但市場上出現一種現象，有人刻意挑屋齡50年以上的老公寓收購，只要名下不超過三戶，就能靠「制度漏洞」少繳甚至不繳房屋稅。這種操作方式，讓政策原本想打擊囤房的效果大打折扣，也讓居住正義面臨挑戰。

 

老屋為什麼能免稅？

根據規定，住家房屋課稅不是看市價，而是以「房屋評定現值」計算。如果低於10萬元，每人最多三戶可享免稅。老屋因折舊久、地段不夠熱，現值很容易落在門檻以下。投資者只要控制持有數量，就能合法避稅。

 

市場上主要有兩種玩法：

純免稅型：名下只持有低現值老屋，總戶數不超過三戶，房屋稅幾乎不用繳。

低稅型：如果持有第四戶老屋，雖然要課稅，但因現值低，年度稅額可能只有幾百到幾千元，成本微乎其微。

資深房產業者說：「這就是在規則內玩的遊戲，對小資投資者來說很有吸引力。」

 

免稅也不是沒風險

這條避稅路並非永遠安全。地方政府可能因區域發展或重大建設調高地段率，或者每三年重估房屋標準單價，一旦上調，老屋現值可能突破10萬元，免稅資格就沒了。此外，稅捐機關也會關注低稅值房屋集中持有情況，一旦發現用途變更但未申報，就可能補稅甚至罰款。

 

專家建議：政府應補破網

面對這種「老屋避稅」現象，專家建議政府應盡快補破網：

調整免稅門檻計算方式：納入屋齡、地段與市價因素，避免老屋因折舊過久輕易落入免稅範圍。

加強集中持有監控：針對同一投資者名下多戶低稅值房屋，建立風險指標，一旦異常集中即啟動稽核。

檢討稅制連動：防止漏洞被投資者操作，確保政策效果。

資訊透明化：定期公布低現值房屋數據，讓政策設計更精準，也提醒投資者合理合規持有。

 

專家強調，囤房稅2.0本意是讓房市更公平，但如果漏洞長期存在，不僅可能刺激非預期市場操作，也可能讓居住正義無法落實。政府補破網、修正法規，將是下一階段推動房市公平的重要任務。