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缺工缺料買預售屋風險?

缺工缺料買預售屋風險?

2022/08/23 | 賣厝阿明 |  293 | 加入最愛

對首購族來說,找到理想房的難度不高,困難都是發生在「頭期款」。要讓小資首購族,一口氣拿出百萬頭期款,除非有家裡人幫助,不然絕非易事。預售屋分期支付頭期款的優點,成了首購族的最佳選擇。但是阿明要提醒大家,預售屋雖然好入手,精華地段又漲勢洶洶,但現在這個疫情導致的缺工缺料大環境下,千萬別忘了藏在預售屋背後的風險。

 

現在這個缺工缺料的時期,買預售屋會遇到的風險,今天就來一次看明白。

1. 同級品容易出問題— 2. 交屋日期一延再延— 3.三類型建案類型要注意

 

同級品容易出問題

《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》規範,取得買方同意,或是賣方能證明有不可歸責於賣方的因素,沒辦法供應原來的建材,所更換的建材材質、價值及品質效用,與原建材相等,業者是可以用「同級品」替換的。所以在預售屋合約上,基本上都會有一條「同級品條款」。但普遍消費者無法掌握建材的行情及功能差異,根本無法確認是不是同級品。

在簽約前針對「同級品」記得請建商提供相關證明文件,像是替換建材和原建材的產品型號、規格、市價等資訊來證明。如果是不可歸責的因素更換建材,建商也應該要主動給消費者證據參考,避免因為建材更換而產生消費糾紛。

 

交屋日期一延再延

在《預售屋買賣定型化契約應記載事項》也提到,合約書中必須要寫清楚開工日期及取得使照的日期。除非是屬於「受天災地變等不可抗力之事由、政府法令變更或其他不可歸責於賣方之事由」,建商才可以延期交屋不用負賠償費用,如果不是上述的原因延期交屋,消費者是可以要求賠償的喔!按照已繳價款的萬分之5 延遲利息,以日計算給消費者。

 

《建築法》第54條規定,建商在拿到使用執照(使照)的6個月內,要通知買家來交屋。建商有試圖拖延交屋時間,消費者依照合約內容是可以請求賠償的。為了避免交屋類型的糾紛,在簽約時,要記得確認清楚合約上是否有記載「於民國XX年XX月XX日之前,完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施」,取得使用執照後再通知消費者交屋。

 

同時在內政部定型化契約也規定到,交屋時必須完成修繕,有延後狀況,賣方/建商要支付已繳價款萬分之五當作延遲利息給買方。如果是延遲交屋超過3個月以上,是可以當作建商違約,要求解約退款的,並依照定型化契約,建商要賠償消費者最高不超過房地總價款的15%。(消費者已交付金額未達15%,按照已繳交金額為賠償上限。)

 

3 類型建案要注意

小型建案

規模不大的建案,由於基地小、戶數不多,在現今這個營建業缺料缺工的環境下,一般來說人力都會先被大型建案或是合作較久的建商挖走,小型建商相比之下就可能會面臨到更直接的缺工問題,而導致工期延宕。

 

新建商的建案

新成立的建設公司,財力相較於有經驗大品牌建商更容易因為缺乏市場的應變能力,面臨到倒閉的問題,最終成為爛尾樓。就算最後順利交屋,施工過程也可能會因為缺乏經驗品質堪憂,進而變成所謂的「一案建商」。

 

太快成案的危老建案

近年來政府大力推動危老案,鼓勵屋齡高的房子重建,提供獎勵容積。但部份危老重建的類型是地主找中小型建商來合蓋,而中小型建商就包含上面提到的兩種要注意建案類型。

營建成本的上漲,導致中小型建商資金周轉困難,如果再遇到工料上漲,就會面臨到爛尾樓的風險。

 

營建業缺工問題,其實不是突然出現的狀況,而是一直都存在的問題。在成本考量下,台灣建築業需要的材料多仰賴進口,而疫情間接擊垮了航運系統,加劇缺工缺料的狀況發生,建材進口國的疫情狀況嚴重,讓許多工廠也嚴重缺工,外加天然氣漲不停、航運大塞車,建商自然而然就等不到建材。

 

買預售屋除了看建商的口碑,也要注意到建案使用的建材是台製居多還是進口居多,仔細確認清楚,交屋順利的機率也就大一點。

 

建築法|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

 

預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項|https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/7beaa539-d140-4e03-97c3-020b68a9692c

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