預售屋定型化契約第18條貸款約定懶人包

文／賣厝阿明知識＋

很多人買預售屋時，合約上會寫預定貸款金額，例如總價1,000萬元，頭期款200萬元，預定貸款800萬元。結果等到交屋時，銀行只願意核貸700萬元，突然多出100萬元缺口，買方整個傻眼。

這時候能不能跟建商說：「當初預定貸款8成，現在銀行只給7成，剩下1成你要讓我分期」？

先講結論：有機會，但不是無條件。

關鍵要看內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18點「貸款約定」。這條的重點，就是處理預售屋交屋時，實際核貸金額低於預定貸款金額時，買方、賣方該怎麼分擔與處理。內政部主管法規系統列有現行《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，其中第18點即為「貸款約定」。

一、第18點到底在講什麼？

第18點白話講，就是三件事。

第一，合約總價中有一部分價款，是要透過銀行貸款支付給建商。

第二，買方和賣方要一起辦理貸款手續，但買方如果找到更低利率或更有利的貸款條件，可以換銀行自己辦貸款。

第三，如果最後銀行核貸金額低於原本預定貸款金額，就要看貸款不足的原因是誰造成的，再決定差額怎麼處理。

所以這條不是保證你一定貸得到8成，而是告訴你：貸不到原本預定金額時，差額不能一律叫買方自己吞。

二、貸款不足是誰造成的

預售屋交屋貸不滿，第一步不是看差多少錢，而是看「歸責原因」。

情況一：不可歸責於雙方

這是對買方最重要的情況。

所謂不可歸責於雙方，白話說，就是貸款不足不是買方個人因素，也不是建商問題造成。

例如原本買方符合銀行授信條件，但後來因政府調整不動產授信條件、銀行全面收緊房貸成數、金融機構授信標準改變，導致核貸金額不足，這種就比較可能主張不可歸責於雙方。

內政部相關函釋也曾說明，第18點所稱不可歸責於雙方，不是買方一句「銀行貸不到」就成立；如果雙方對歸責原因有爭議，仍須依個案事實判斷。桃園市政府地政局也彙整內政部公文與相關適用疑義，供預售屋第18點貸款約定案件參考。

情況二：可歸責於賣方

如果貸款不足是建商或賣方造成，例如文件不完整、產權有問題、使用執照或保存登記影響核貸，或銷售時明確承諾特定貸款條件卻無法履行，就可能屬於可歸責於賣方。

這種情況下，差額部分應由賣方依原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償；如果賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

情況三：可歸責於買方

如果銀行少貸，是因為買方自己的條件出問題，例如信用瑕疵、負債比過高、收入證明不足、聯徵紀錄不佳、工作不穩定，這就可能屬於可歸責於買方。

這種情況下，買方就要自己補足差額。依條款文字，買方應於接獲通知之日起一定期限內一次給付差額，且這個期限不得少於30天；若賣方同意，也可以協商分期。

三、原本貸8成，銀行只給7成，可以跟建商分期嗎？

可以這樣理解。

假設房屋總價1,000萬元，合約預定貸款800萬元，也就是8成。交屋時銀行只核貸700萬元，少了100萬元。

這100萬元不是用總價1,000萬元去算，而是用「預定貸款金額800萬元」去算比例。

100萬元 ÷ 800萬元 = 12.5%

也就是說，差額在預定貸款金額30%以內。

如果這個貸款不足是因為政策或銀行授信條件變動，屬於不可歸責於雙方，那依第18點，賣方應同意用原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償這筆差額。

所以答案是：如果真的與買方個人條件無關，只是銀行因政策或授信收緊只願意貸7成，買方可以拿第18點向建商主張，剩下那1成差額應讓買方分期清償。

但阿明提醒，這比較像是「價金差額分期清償」，不是真的叫建商變成銀行借你錢。講法可以說「依契約第18點，請賣方就貸款不足差額提供分期清償」，不要直接講「我要跟建商貸款」。

四、差額30%以內怎麼處理？

如果貸款不足原因不可歸責於雙方，而且差額在預定貸款金額30%以內，賣方要同意買方用原承諾貸款相同年限及條件分期清償。

白話說：

原本預定貸款800萬元，銀行只核貸700萬元，差額100萬元。

差額比例12.5%，在30%以內。

若原因是政策或銀行授信變動，非買方個人問題，買方可主張由建商讓你分期清償100萬元。

這就是很多人說的「買方保命符」。

五、差額超過30%怎麼處理？

如果差額超過原預定貸款金額30%，處理方式比較彈性。

賣方同意依原承諾貸款利率計算利息，縮短償還期限，但期限不得少於7年，由買方按月分期攤還。

另外，差額超過30%時，買賣雙方也可以選擇前述分期方式，或解除契約。

舉例來說，原本預定貸款800萬元，銀行最後只核貸500萬元，差額300萬元。

300萬元 ÷ 800萬元 = 37.5%

這就超過30%。

如果貸款不足原因不可歸責於雙方，雙方就可以選擇分期清償，或進入解除契約的處理空間。

但阿明提醒，這裡不能簡化成「超過30%，買方一定可以無條件退戶」。實務上仍可能涉及雙方協商、契約文字、銀行核貸原因與個案證據。

六、買方最常誤會的三件事

第一，銀行貸不到，不等於一定是不可歸責於雙方。

銀行只貸7成，可能是政策因素，也可能是買方收入不足、負債太高、信用條件不佳。原因不同，結果差很多。

第二，建商分期不是無條件。

買方要能證明貸款不足不是自己的問題。最好請銀行提出核貸金額、鑑價金額、成數降低原因等書面資料。

第三，這條是保障，不是免死金牌。

它可以讓買方在政策或銀行授信變動時，有依據和建商協商；但如果是買方個人信用條件造成貸款不足，就不能全部推給建商。

七、買方自保三步驟

第一步，請銀行寫清楚少貸原因。

不要只聽承辦口頭說「現在只能貸7成」。最好請銀行提供核貸通知、鑑價結果、貸款成數、是否受政策或授信條件影響等資料。

第二步，書面通知建商。

如果你認為貸款不足是不可歸責於雙方，要用LINE、Email、存證信函或正式書面向建商表明，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18點主張權利。

第三步，協商不成找消保官或專業人士。

如果建商不接受，直接說這是買方問題，建議向地方政府消保官申訴，或找律師、地政士協助整理資料。

八、一張表看懂

貸款不足原因	差額比例	買方可主張什麼
不可歸責於雙方，例如政策或銀行授信條件變動	30%以內	要求賣方依原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償差額
不可歸責於雙方，例如政策或銀行授信條件變動	超過30%	依原承諾貸款利率分期，期限不得少於7年；或雙方選擇解除契約
可歸責於賣方，例如文件、產權、貸款承諾問題	不限	賣方應負責差額處理；若賣方不能補足，買方可解除契約
可歸責於買方，例如信用瑕疵、收入不足、負債比過高	不限	買方須在通知期限內一次補足，或經賣方同意分期

阿明總結

你問的情況是：「我買預售屋原本應該貸8成，但銀行只讓我貸7成，而且不是我的個人信用問題，只是銀行現在只願意貸7成，那我可以用這條跟建商說剩下1成跟建商分期嗎？」

答案是：可以主張，但要有證據。

如果貸款不足確實不可歸責於買方，也不是建商造成，而且差額在預定貸款金額30%以內，就可以依第18點要求賣方用原承諾貸款相同年限及條件，讓你分期清償差額。

但要記住三句話：

不是銀行少貸就一定成立。

不是個人信用問題才比較有機會。

一定要拿到銀行核貸原因的書面資料。

預售屋交屋貸不滿，最怕的不是少貸一成，而是買方不知道自己可以先看契約第18點。貸款不足時，不要急著認賠，也不要只聽代銷或建商口頭說法。先確認原因、保留證據、書面主張，才是保護自己的正確方式。