老舊大樓「隱形炸彈」！低樓層用不到拒繳：專家「用不到也要付」

老舊大樓「隱形炸彈」！低樓層用不到可以拒繳：專家「用不到也要付」

文／賣厝阿明知識＋

台灣大量大樓住宅屋齡逐漸邁入30年、40年，許多社區過去最擔心外牆拉皮、漏水與管線老化。但專家指出，真正可能讓住戶一次面臨大筆支出的，往往是每天都在使用、卻最容易被忽略的電梯。

電梯不是只要定期保養就能永久使用。隨著屋齡增加，主機、鋼索、控制系統、門機、煞車、安全裝置與電路設備都會逐漸老化。平常保養只是維持基本運作，等到零件停產、故障頻率升高，甚至安全檢查要求改善時，社區就可能面臨 「修不如換」 的壓力。

台灣平均每三棟大樓就有一棟電梯超過20年未汰換。

汰換費用驚人，一次噴掉數百萬

電梯維護費用高昂，更換高壓零件約5萬元、主機板約10萬元，電機室整修至少50萬元。整部電梯汰換費視規格與樓層數不同，費用落差極大，100萬至300萬元都是常見區間。若一棟社區有多部電梯，整體支出可能上看千萬元。

若社區長期管理費偏低、公共基金累積不足，一旦需要汰換，住戶就可能被要求臨時追加分攤費用，一次可能高達10至20萬元。

低樓層拒繳也沒用！法院判決「用不到也要付」

這也是許多老社區最容易吵翻的原因。低樓層住戶常認為自己很少搭電梯，不願意分攤太多。但實務上已有明確判例「用不到」不是拒絕分攤的合法理由。

台北市北投一處屋齡逾25年的社區，2023年召開區權人臨時會議，決議更換老舊電梯，由社區現有公共基金提撥200萬元，設立「電梯更新基金」，並依各戶 「樓地板面積所占比例」 分擔電梯基金。住在1樓的趙姓女住戶以「用不到」為由，拒絕支付6萬3,947元，遭管委會提告。

士林地方法院審理後判決趙女敗訴。法官認為：

• 社區用水仰賴水塔，相關設備清洗須透過電梯才能抵達樓頂，難認1樓房屋毫無使用社區電梯的需求

• 管委會並未不讓她使用電梯，趙女也未能舉證

• 電梯基金分配基準經區權人會議決議通過，核與共有之應有部分比例相當，管委會請求支付即屬有據

阿明提醒：別以為「用不到」就可以不用付，法院已經明確告訴你，不行。

法律明文規定：電梯是共用部分，費用共同分擔

依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定：

「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

律師指出，電梯屬於社區共用部分，依同條例第7條第5款，電梯是區分所有人生活利用上不可或缺的設施，不得單獨排除部分區分所有權人不予分攤費用。若住戶積欠應分攤費用達兩期以上，經管委會催告仍不繳納，即可訴請法院命其給付。

公共基金普遍不足，老舊大樓危機重重

高雄市議員白喬茵指出，從新成屋到老社區都面臨 「公共基金不足」 隱憂，電梯老舊、消防設施難以汰換等問題層出不窮。高雄全市屋齡超過40年的集合住宅多達554棟。

問題根源在於：

• 建商依法提撥公共基金的金額太低，法定造價與實際造價嚴重脫鉤，實際工程成本高出核准造價3到6倍

• 多數大樓將經常性支出與修繕基金共用帳戶，資金彼此排擠

• 管委會想調漲管理費，需三分之一住戶出席、四分之三同意，難上加難

買中古大樓，不能只看裝潢漂亮

對買方來說，未來看中古大樓，不能只看屋內裝潢漂亮，也要問清楚：

• 電梯屋齡多久、保養廠牌為何？

• 近年故障頻率、有無更換重要零件？

• 公共基金餘額多少？

• 社區是否曾討論汰換計畫？

尤其是屋齡25年以上的大樓，電梯汰換議題更值得注意。有些社區外觀看起來不錯，管理費也不高，正因為多年來不願調整管理費，公共基金累積不足，等到電梯、消防、發電機、管線一起進入汰換期，就可能一次爆出大筆支出。

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