房屋契稅

小明：「終於買到心儀的房子了！接下來要辦理產權過戶，還有房屋契稅要怎麼處理呢？」

房仲：「辦理產權過戶時，需要向政府支付房屋契稅，這是根據買賣契約中的房地產價格計算，契稅稅率有不同情況喔！」

買房子不是只有一手交錢、一手交屋而已，可別忘了房屋契稅！

簡述：

依《契稅條例》第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」

房屋契稅是指在房地產交易過程中，購買方需要向政府支付的契價稅（屬於財產稅與地方稅的一種）以完成將房屋產權過戶至自己名下的手續。稅款是根據雙方契約所訂定房地產價格計算的，以一定的比例徵收，所謂不動產=土地+定著物，買賣契稅由買受人申報納稅。

【買方繳交房屋契】

通常不動產是因為透過買賣移轉而取得其所有權者，因此是買方的責任。

【各種不同的契稅及繳納稅率】

一般不動產的買賣內容是房屋與土地，但是在房屋與土地一同移轉時，土地會先課徵土地增值稅，故不用再課徵契約；不過房屋因為沒有增值的關係，所以要課徵「契稅」。

【課徵契稅兩種方式】

1、依據房屋（不含土地）的實際移轉價格而課徵契約。

2、依據申報當時不動產評價委員會所認定的標準價格處理課稅。

（可查詢房屋所在地的稅捐分處房屋課，選擇較低者的契稅申報）

 【契稅的計算方式】

1、契稅 = 契價 X 繳納稅率。

依據房屋的建物價格，再乘上一定的稅率所得出的結果即為契稅的計算方式。

2、房屋依各種移轉形式而有不一樣的契稅稅率，目前稅率分為三種：

(1)買賣、贈與、占有契約：6％。

(2)典權契約：4％。

(3)交換、分割契約：2％。

*應納稅額就是以核定契價乘以適用的稅率。

*舉例：房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新臺幣80萬元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為50萬元(課稅現值45萬元、免稅現值5萬元)。依現行規定當事人應以評定標準價格核計契稅，則該房屋的契稅為3萬元。

即50萬元×6%=3萬元

【契價核定規範】

1、一般由縣市稅捐處指派人員，按照房屋建築材料、構造形式、使用種類以及工商業交通情況做為契價的評斷。

2、目前是以房屋的造價殘值，做為公定契紙上的契價，並以此契價做為基準而課徵契稅。

【免徵契稅時機】

1、僅買賣土地。

2、國宅。

3、持有土地者自行在自有土地上建房。

4、有信託行為時，所移轉產權的不動產是所謂的「信託財產」者。

【契稅申報期限】

1.一般移轉：契約成立之日起30日內。
2.法院拍賣：法院發給權利移轉證明書之日起30日內。
3.產權糾件：法院判決確定之日起30日內。
4.新建房屋由承受人取得使用執照：核發使用執照之日起60日內。
5.向政府機關標購或領買公產：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內。

【特別注意】

1.未依規定期限申報者，每超過３日加徵應納稅額百分之一的怠報金，怠報金的最高額度以應納稅額的額度為限，且不得超過新臺幣１萬5,000元。

2.未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過3日，按照應納稅額加徵1%的滯納金，超過30日仍不繳納稅款及滯納金或前述之怠報金者，移送法務部強制執行。

3.如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得或者經人舉發查明屬實，除了補繳應納稅額外，另外加處以應納稅額1至3倍的罰鍰。