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台灣房市是否已經瀕臨泡沫化?房產專家從10面向為你詳細分析!

台灣房市是否已經瀕臨泡沫化?房產專家從10面向為你詳細分析!

2022/11/23 | 幸福空間 |  37 | 加入最愛

(圖片提供/張欣民)

國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了,那就是「泡沫化」,有房地產業者丟出這一個詞,馬上引來同行的反唇相譏,說這是在說外行話,似乎大部分的建築業者都怕聽到、看到房市泡沫化,經過兩年多的多頭行情,台灣房市是否已經瀕臨泡沫化了呢?而房市泡沫化會是怎樣的一個景象呢?

最近上市的營建股王愛山林董事長祝文宇公開點名,桃園、台中、台南與高雄,部分量大、漲多區域,將面臨供過於求,且有泡沫化的疑慮。此話一出,馬上在市場上炸鍋,引來同業的大反彈,有大老級的業者跳出來「嚴正駁斥」、「強烈表達不滿」,資深在地業者毫不客氣、直指這「根本是外行話」。

 

泡沫化一說引來同業大反彈

愛山林是營建上市公司,是國內名氣響噹噹的大代銷公司,連年蟬聯10大代銷,今年股價更是一飛沖天,一舉超越百元成為營建類股的股王,具有如此超強背景之董事長,一席泡沫化的言論,竟然引來「根本是外行話」的批評,一點情面都不留,這在國內營建業界還真的很少見(另一個賣房子的行業倒是常見)。

(圖片提供/張欣民)

為什麼有特定地區被點名泡沫化,業者的反彈會這麼大?主要是泡沫化的嚴重程度及殺傷力太大了!況且泡沫化這3個字已經好幾年沒出現在房市及媒體上了,但卻是業界最擔心、最不願看到的市場景象,在這之前有業者提出爛尾樓一說,為什麼就沒有同業跳出來嚴正抗議呢?因為爛尾樓只是房市泡沫化後的諸多市場現象之一,其影響之層面還沒有泡沫化這麼大。

後續接下來泡沫化這一個名詞,可能會跟之前的爛尾樓一樣,不時的就會再跑出來佔據媒體版面。先不要管上述被點名的4地房市會不會泡沫化,讓我們先來看看房市泡沫化之後,會出現哪些可能又可怕的現象?

(圖片提供/張欣民)

 

1.建案停擺不開工

這是房市泡沫化的初期症狀,建案預售階段銷售不佳,前有工料成本大漲,後有銀行雨天收傘,這類建商此時不是到處調頭寸,就是趕緊將手上建案找人接手,若無人伸出援手又盤不去,建案只好停擺,根本無力開工。對於這個階段的現象,各地已經陸續傳出,有幾家中小型建商四處找人盤案子的情形。

 

2.建商陷入倒閉潮

假設有些建商在前一關都過不了,就會進入到建商倒閉潮的階段,這就是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏在今年3月間的大膽「預判」,8、9月恐掀建商倒閉潮。事實上,台灣在上一波房市泡沫化,甚至有不少知名的大建設公司都不支倒地呢!

所幸陳理事長預測的建商倒閉潮,到現在還沒有出現,倒是有零星的個案出現了,像是近期傳出「凱旋大苑」預售案的建商沅臻建設,就是因為金流不足,宣布倒閉的案子,因而就衍生出下一階段的爛尾樓囉!

 

3.爛尾樓此起彼落

真的有建商倒閉,也就意味著這建商手上建案「頭已經洗一半」,在資金斷鏈下,接著必然就是出現爛尾樓囉!如之前業者的預言,8、9月恐掀建商倒閉潮,那爛尾樓出現的時間點就會在第四季,或是明年吧!後續應該還會有下一家沅臻建設出現。

(圖片提供/張欣民)

 

4.斷頭戶爆量

從購屋者的角度來看,在目前升息循環之下,有些人在預售階段可能沒預估到升息之後還款的壓力,或是最近投資股票失利,吃掉了部分自備款,此時將手上房子自我斷頭的勢必會大幅增加。

 

5.空屋增、點燈率低

即使是進入空頭,但還是有些有實力的建商,會將房子蓋好蓋滿,但因銷售率極低,就會出現越來越多的空屋,新社區晚上點燈率高低,會是驗證空屋率的最簡單方法。根據內政部最近公布的統計數據,全台上半年餘屋量大幅增加,「空屋增、點燈率低」越來越有影喔!

(圖片提供/張欣民)

 

6.鬼城現象再現

上述空屋社區若是同時大量出現在特定重劃區,這就是所謂的鬼城現象,「林淡三」就曾因推案風起雲湧,嚴重供過於求,一度被市場封為鬼城,下一輪的鬼城得主會是誰呢?很快就會現形了!

 

7.銀行逾放比攀升

建商房子賣不掉、民眾房貸繳不起,初期會成為承作銀行的壞帳,造成銀行逾放比率的增加,接下來就是將這些抵押品聲請拍賣囉!好家在,這個階段的統計數字還沒明顯增加,這是到目前為止大家比較可以放心的地方。

 

8.法拍屋激增

法拍屋是房市景氣的反指標,一旦法拍屋大增,就意味著房市泡沫正式破滅,還好在央行及金管會全力信用管控之下,短期間內還看不到此一現象。

(圖片提供/張欣民)

 

9.量縮價跌

房市泡沫化最後的結果就是量縮價跌,最近很多業者都說,因為種種原因,房價不會下跌,但房價跌不跌不是業者說了算,而是市場說了算,房市真的泡沫化,房價不跌就會是另一個「日本房市神話」!

 

10.開始新一輪的救市行動

這就是房市景氣循環的最後結果,進入空頭房市,一旦可能衝擊到整體金融體系的穩定,政府就不得不出手救房市,阿扁政府在2000~2003年的諸多救房市措施,就是基於這樣的考量!

綜合以上分析,短期內國內房市應該不會有泡沫化的疑慮。至於上述4地房市會不會真的泡沫化,也可以上10個面向來加以一一分析。當然個別區域房市泡沫化的可能性,有時反而會是比較高的!

(圖片提供/張欣民)

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※※文章未得授權請勿轉載或改寫,圖片未經同意請勿擅自行取用,請尊重智慧財產權※※

日光大道房產的世界--張欣民

國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS),喜歡沉浸在中外文學之中,更愛進入電影的世界裡;曾經是產業新聞採訪第一線記者,也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理,金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你,讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影,讓我們大家做個好朋友……

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