新房漏水找建商、屋頂滲水找管委會！他揭住宅修繕8大責任　結構保固最長15年

新房漏水找建商、屋頂滲水找管委會！他揭住宅修繕8大責任　結構保固最長15年

文／賣厝阿明 知識＋

房子漏水、牆壁龜裂、公共管線破裂，修繕費用動輒數萬元，還可能引發建商、管委會與住戶之間的責任爭議。

阿明提醒，住宅修繕主要掌握三個重點：保固契約、產權歸屬、損壞原因。 新屋、中古屋及公寓大廈適用的規定不同，先確認責任，才能安排修繕。

新屋結構保固15年　固定建材設備1年

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商對基礎、樑柱、承重牆、樓地板、屋頂及樓梯等結構部分，負責保固15年。

門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備，則保固1年。

保固原則上自完成交屋日起算，建商應提供保固服務紀錄卡。保固屆滿後，買方仍可依《民法》等規定主張符合條件的權利。

漏水保固看原因　防水5年依契約

漏水可能發生在屋頂結構、窗框、浴室防水層或管線。

預售屋定型化契約並未統一規定所有防水工程保固5年。部分建案另行承諾5年或更長期限，應依契約確認。

結構部分與固定建材設備部分的漏水，適用的保固規定也不同。

中古屋漏水　先查現況確認書

中古屋交易應檢查建物現況確認書，確認賣方是否揭露滲漏水，以及雙方約定的處理方式。

交屋後發現原有瑕疵，買方仍可能依《民法》主張瑕疵擔保等權利，實際責任須依瑕疵原因、契約內容及法定期限判斷。

自家設備故障　原則由住戶處理

依《公寓大廈管理條例》第10條，專有部分及約定專用部分的修繕、維護，原則由相應的所有權人或使用人負責。

例如室內水龍頭、私人衛浴設備、冷氣及裝潢，通常由住戶自行維修。若涉及建商保固或他人造成損壞，則另依法律及契約判斷。

公共設備損壞　由管委會安排修繕

電梯、公共走道、共同消防設備及公共管線等共用部分，原則由管理負責人或管委會負責維護。

費用可由公共基金支付，或依共有持分比例分擔；規約及區分所有權人會議另有合法規定者，依其規定。

因特定住戶造成的損壞，則由可歸責者負擔。重大修繕或改良，應依法經區分所有權人會議決議。

頂樓漏水　公共屋頂原則共同負擔

屋頂若屬公共構造，因公共防水層或共同結構造成的漏水，原則由管委會安排修繕，依共用部分規定分擔費用。

若是頂樓住戶自行施工、鑽孔或增建造成防水層損壞，則可能由該住戶負責。

上下樓管線漏水　先確認管線歸屬

《公寓大廈管理條例》第12條規定，專有部分共同壁、樓地板及其中管線的維修費用，原則由相關兩戶共同負擔。

若損壞可歸責其中一戶，由該戶負擔。

獨立設備或公共主管線，仍須依實際歸屬及損壞原因認定，不能僅憑水流方向決定責任。

修繕前留證據　照片、通知、估價單都重要

漏水或設備故障發生時，先拍照錄影、通知相關人員，保留通訊紀錄與估價單。

必要時委請專業人員檢測原因，再確認修繕方式及費用分擔。若情況急迫須先止漏，也應盡量保留施工前後證據。

阿明提醒｜找對責任人，修繕才能少爭議

新屋查保固、中古屋查現況、社區住宅查產權，最後再確認損壞原因。

建商保固、管委會維護及住戶自行修繕，各有不同責任範圍。

修繕前先確認原因與費用分擔，才能減少鄰居糾紛，保障房屋使用安全。