買房1198萬簽約後反悔！違約金最高179.7萬？阿明一張表算清楚

文／賣厝阿明 知識＋

買房簽約後臨時反悔，可能損失數萬元定金，也可能面臨上百萬元違約金。

最近《買房知識家》有網友提到，自己已經簽下一份初步買賣合約，房屋總價1198萬元，現在打算取消交易，擔心需要賠償賣方。

阿明提醒，1198萬元的15%是179.7萬元，但這是部分契約規範的違約金上限，並非反悔就一定要賠179.7萬元。

實際責任要看買賣標的、契約內容、已付價款及解約原因。

一張表看懂1198萬元違約金

預售屋違約　已繳多少錢很重要

假設1198萬元預售屋，契約約定買方付款違約時，賣方可沒收房地總價15%。

若買方目前只繳30萬元，依定型化契約相關規範，沒收金額不得超過已繳價款，因此上限為30萬元。

若已繳100萬元，上限為100萬元。

若已繳200萬元，上限則受到總價15%的限制，為179.7萬元。

這些金額仍須以符合契約約定的違約事由及解約程序為前提。

建商成屋有15%規範　私人買賣須看契約

內政部成屋買賣定型化契約規範，也訂有買方付款違約的處理程序及15%沒收上限。

不過，私人屋主之間的中古屋交易，若屬個別協商契約，仍須依實際約定與民法判斷違約責任。

依《民法》第252條，約定違約金過高時，法院得酌減至相當金額。

因此，即使契約寫明沒收已繳價款，也須檢視條款效力、違約情節與具體損害。

斡旋金轉定金　簽正式約前也可能成立買賣

很多購屋族認為，只付斡旋金、尚未簽正式買賣契約，反悔最多就是損失斡旋金。

依《民法》第248條，當事人一方收受定金時，原則上推定契約成立。

因此，斡旋金經賣方承諾後，是否已成立買賣契約，應依斡旋書內容、雙方合意及相關事證判斷。

買方若已經成立有效契約，再拒絕履行，後續責任可能超過原本支付的斡旋金。

阿明提醒｜反悔前先確認三件事

第一，確認合約性質。 先看文件是斡旋書、要約書、定金收據、預約，還是正式買賣契約，以及雙方是否已成立有效買賣關係。

第二，確認違約條款及已付款項。 查明已付定金、簽約款及其他款項，以及是否有約定貸款不足、賣方違約或其他解除條件。

第三，先協商再正式通知。 買方確定無法履約時，應先確認自己有無合法解除權，必要時由律師協助協商合意解約，並以適當書面方式留存紀錄。

阿明總結

預售屋及適用成屋定型化契約規範的交易，對特定付款違約情況設有15%上限；私人買賣則須進一步審查契約及民法規定。

阿明提醒，簽約之前確認貸款、資金及購屋意願，簽約之後遇到困難，應優先確認法律上的解除條件與協商空間。

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