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購買預售屋五大注意 #五種預售屋合約違規懶人包
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購買預售屋五大注意 #五種預售屋合約違規懶人包

2022/10/16 | 賣厝阿明 |  1470 | 加入最愛

對於首購族來說,選擇「預售屋」自備款門檻不像新成屋一樣高,且頭期款可以分階段付。而且在施工過程可以客變,改變室內的格局或建材及水電管線的修改意見等,雖然等待時間會比較長,但仍然是部分首購族的購屋首選。

 

但你確定真的有了解「預售屋」簽約的魔鬼小細節嗎?今年年初內政部就針對全國各地建案大抽查,發現部分建案的內容是有違反《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》,這邊阿明整理了常見的「五種預售屋違規懶人包」給大家,讓各位聰明簽約拒絕被騙。

 

第一種:房地車位標示不清楚

通常在簽訂預售屋買賣契約書前,消費者支付定金會類似的款項,會得到建商給的一張購屋預約單(俗稱紅單)。上方應明確記載標的物樓層、戶別、物件編號類型、車位的長、寬、高、含車道及其他必要空間面積樓層位置以及最重要的買賣價款。

內政部抽查部分建案就有發現,建商在備註條款寫有「建商保留出售權利」、「逾期未簽約就沒收定金」等不利於消費者的事項可重罰最高100萬元。

 

第二種:房地面積誤差及其價款找補

依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,不足部分賣方要全部找補;超過部分,買方以找補2%為限。如果誤差有超過3%,不管你是超過還是不足,買方是可以提出解除契約。

 

這邊出現二個問題

1:依規定應該為「土地面積」、「主建物」或「房屋登記總面積」有誤差就要找補,但部分業者會單獨將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補之約定。

2:依規定「不足」或是「超過」3%,消費者都可以提出解約,但業者在契約註明僅「不足」才可以解約,等於是假如交屋有發現坪數超過3%,消費者不可以解約,必須找補落差坪數(最多以「 2%」 為限)。

 

第三種:通知交屋期限

建商在領到使用執照的六個月內須通知買家交屋,假如建商試圖拖延交屋時間,消費者是可以依照合約來索賠的。在簽約時務必確認清楚合約上是否有明確記載於民國XX年XX月XX日之前,完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施,並取得使用執照,再通知交屋。千萬不要沒有明確的日期,或是用其他字眼來取代「取得使用執照期限」,並增加缺工缺料、新冠肺炎影響得順延等字樣。

 

另外,依內政部定型化契約規定,賣方在交屋前必須完成修繕,如有延後,賣方須支付延遲利息是以已繳價款萬分之五來計算。阿明提醒大家,如果讓業者將「交屋前」的修繕義務變成「交屋後」的保固責任,等於是降低賣方的延遲交屋利息變成萬分之二,同時也減輕業者需要負擔的違約責任。

 

第四種:驗收

在合約中會有一項是關於交屋驗收的保留款項,消費者是可以在自備款部分,保留房地總價5%為交屋保留款,等到驗收全數完成後才撥款給業者。特別要注意到,有業者會以個別磋商的方式將房地總價5%的交屋保留款降低為5萬元或是計入銀行貸款等狀況。這邊的交屋保留款等於尾款的概念,要業者完善屋內剩餘的修繕項目。

另外,除了屋內的修繕項目外,關於自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,也是常見的違規項目之一,上述提及的費用應由業者負擔,而「瓦斯外管」則是雙方議定,如果沒有特別約定,一樣也是由『賣方負擔』。

 

第五種:保固期限及範圍

房屋的保固期限起算日是從交屋當天開始。結構部分保固15年,除非是可證明是買方或其他不可抗力因素之外,賣方都要負擔保固責任。就有遇到業者將「自行刪減結構保固的項目」,並將保固期限的起算日拉到「取得使用執照日」,但以消費者立場來看,從建商取得使用執照到真正交屋還是有一段時間,等於縮短真正的保固時間。

 

另外也提供大家三個方法來檢查審視合約是否有異狀

一、到實價登錄網站確認建案契約的備查狀況

網站|https://vlir.land.moi.gov.tw/a0101

二、逐項確認合約內容是否與建案備查契約相同

三、參考內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》內容是否相同,如有不合規定的地方,請建商改正或向主管機管檢舉,務必要注意部分以個別磋商為目的來變更契約內容的情形發生。

 

銷售預售屋使用的預售屋預約單或是契約,如果有違反相關規定,主管機關是可按戶(棟)數,對建商處新台幣6萬元,30萬元以下之罰鍰。

買房是人生中重大的花費之一,簽約前務必注意上面提到的五點預售屋違規樣態,仔細審閱合約內容,才不致於讓自己的權益受損。

 

行政院消保處|https://cpc.ey.gov.tw/Page/6C059838CA9744A8/a24ef7bf-7bbc-414b-be94-e3db89fa6c29

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