可負擔住宅挨批「一次性消費」！阿明提解方：所有權移轉＋預告登記＋政府核准制

文/賣厝阿明知識+

桃園市議會5月29日三讀通過「桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例」，預計6月函報行政院核定。這項全國首創的政策，讓符合資格的年輕婚育家庭，能以市價5至6折的價格取得「永久居住權」。然而，政策曝光後，房產業界卻冒出滿滿問號。

首批僅107戶、所有權登記在市府名下、轉售設價格上限且不得高於原購價，這些設計讓業界直言：可負擔住宅若後續「虎頭蛇尾」，有限公共財只有少數人受惠，難保不是下一個「樂透合宜宅」。

質疑一：供給難永續，淪為「一次性消費」

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，可負擔住宅來源是公益容積獎勵回捐，供給量多寡難以確切掌握。首批僅107戶，市府目標2030年前累積釋出1,000戶，但與社宅「3+3」租期最長12年、可循環服務不同家庭的模式相比——可負擔住宅一戶只能服務一個家庭，且可繼承，本質上是「一次性消費」。

質疑二：所有權不清，實質是「使用權住宅」

根據自治條例，可負擔住宅的土地與建物產權由桃園住都中心信託在指定信託業者名下，承購人取得的是「使用管理權限」。高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，承購人買的「既沒有房屋的土地所有權，也沒有建物所有權」就是使用權住宅。

高力國際董事黃舒衛也分析，所有權受制於強制信託契約，承購民眾僅剩極為侷限的使用管理權，很難與一般住宅所有權相提並論。

質疑三：貸款與繼承問題重重

業者舉台北車站旁「京站」使用權住宅為例，買家只能拿使用權憑證去申請房貸，不是碰釘子就是面臨成數低、利率高等難題。

何世昌進一步質疑：房產信託給住都中心後，屋主過世後遺產稅由誰負責繳納？轉售價格不得高於買入價，但轉售若需繳納土增稅是否合理？ 種種問題仍待釐清。

面對這些質疑，有專家提出一套制度改良方案「所有權移轉＋預告登記＋政府核准制」。

核心精神：給民眾所有權的安定感，給政府管控轉售的權力。

第一步：承購人正式取得所有權

符合資格的承購人完成交易後，可正式取得土地與建物所有權。如此一來，承購人成為真正的所有權人，在繼承、家庭財產安排與法律保障上更清楚明確。

第二步：政府辦理預告登記或處分限制

政府同時在土地登記簿上辦理「預告登記」或「處分限制」未經主管機關核准，不得買賣、贈與、私下移轉、設定抵押權，或以其他方式規避管制。

第三步：核准制把關轉售

承購人因工作調動、家庭人口改變、離婚、重大疾病或經濟困難需要出售時，必須先向主管機關申請。主管機關可依原承購價格、物價指數、折舊及修繕狀況核定轉售價格，並要求下一手買方同樣符合資格。

一：解決貸款問題。 有所有權，銀行就能正常鑑價、正常核貸，不會出現使用權住宅「成數低、利率高」的困境。

二：保障繼承與財產權。 所有權清楚，繼承、夫妻財產分配等法律關係明確，不會出現「遺產稅由誰繳」的爭議。

三：解決「一次性消費」問題。 房子可繼續在符合資格的民眾之間循環，不會一戶只服務一個家庭就終止。

四：政府仍保有管控權力。 透過預告登記、禁止處分註記、違約追繳、核准制與優先承購權，可負擔住宅不會流入一般市場炒作。

政策可以限制處分權，但不一定要長期扣住所有權。

如果政府擔心承購人私下出售，可以透過預告登記、禁止處分註記、違約追繳、核准制與優先承購權來把關，而不是讓住都中心長期保有全部土地及建物所有權。

政策最大風險在未來執行面，若地方政府頂不住民粹壓力，要求可負擔住宅流入一般市場，將產生極大的不公平性。

你覺得「所有權移轉＋預告登記＋政府核准制」這個方案可行嗎？歡迎留言討論！