台鐵四大開發案卡關！安東街都更收益可翻10倍，但地上權爭議難解

台鐵公司積極推動 四大亮點開發案，其中位於台北市精華區的 安東街開發案 備受關注。若採 都更權利變換，資產收益可從每年2,300萬元暴增至2億多元，成長近10倍；但部分董事堅持以 設定地上權 方式開發，導致投資人意願低落，開發案遲遲無法拍板，員工也擔心「空歡喜一場」。

 

四大亮點開發案現況

 

台北安東街基地面積：3,639坪。

現況：停車場，年租金收入約2,353萬元。

開發潛力：若採都更權利變換，年收益可達2億多元；地上權開發僅約3,000萬元。

 

基隆光明路基地面積：3,460坪。

現況：停車場，年租金收入約1,276萬元。

 

台中復興路基地面積：460坪。

現況：停車場，年租金收入約232萬元。

 

高雄自立路基地面積：3,888坪。

現況：停車場，年租金收入約605萬元。

 

開發爭議：都更 vs. 地上權

 

都更權利變換：

優點：取得50%容積獎勵，與建商合建住宅大樓，低樓層設商店，收益可大幅提升。安東街案年收益估從2,300萬元增至2億多元。

缺點：台鐵需與建商分潤，無法完全保有土地所有權。

 

設定地上權：

優點：台鐵可完整保留土地所有權，資產持續增值。

缺點：年收益僅約3,000萬元，與停車場差異不大。

投資人意願低，因開發案不適合純商辦，貸款年限長，報酬率不佳。

 

開發案卡關原因

董事會意見分歧：部分董事堅持「土地完整保留」，主張地上權開發；但投資人認為缺乏吸引力。都更權利變換雖收益高，但需與建商分潤，部分董事擔心長期資產流失。

員工擔憂：若開發案無法順利推動，台鐵獲利與員工福利提升的願景恐落空。

 

未來展望

開發方向：台鐵董事長杜微表示，將以「公司獲利最大化」為目標，積極規劃可行方案。需在「資產增值」與「收益提升」之間取得平衡。

招商時程：原定2024年第4季公告招商，但因董事會未達成共識，時程延後。

 

台鐵四大開發案，尤其是台北安東街案，潛在收益驚人，但開發方式爭議導致進度卡關。若採 都更權利變換，收益可翻10倍，但需與建商分潤；若採 地上權開發，雖能保留土地，但收益有限且投資人意願低。未來台鐵需在董事會、投資人與員工之間找到共識，才能順利推動開發，實現資產活化與獲利提升的目標！