月入10萬想靠信貸湊頭款買老屋 專家：用信貸補頭期是「自殺式購屋」

【M傳媒房產中心／專題報導】

「月入10萬買450萬老屋，頭期款能用信貸湊嗎？」這樣的問題，最近在臉書《賣房知識家》社團掀起熱烈討論。一位網友看中屋齡44年的老公寓，總價450萬元，打算用信用貸款補足頭期，並希望銀行能核貸七成。然而，看似聰明的「資金槓桿術」，在專家眼中卻是潛藏高風險的財務警訊。

老屋貸款現實：銀行「不敢貸太多」

對於超過40年屋齡的老房子，銀行幾乎都會降低風險承擔。實務上，房貸成數往往只有5至6成，七成幾乎是奢望。以450萬元為例，購屋人得準備至少180萬元自備款。若再以信貸湊足頭期，銀行審核時會把這筆信貸列為負債，導致房貸額度反而被壓低，變成「頭期沒補到，貸款還更少」。

信貸頭期：看似靈活，其實雙倍壓力

信貸利率通常高達3%至6%，遠高於房貸利率，一旦同時背上兩筆債務，每月現金流將被嚴重擠壓。以月入10萬元為例，銀行要求「負債收支比」不得超過三分之一，也就是每月還款不宜超過3.3萬元。但若同時攤還房貸與信貸，本金與利息加總往往超過4萬元，稍有突發支出，就可能陷入資金緊繃的惡性循環。

老屋翻修：別忽略「看不見」的支出

許多人誤以為450萬就能入住，但44年屋齡的老屋，問題往往不只在外觀。老舊電線、水管、防水層、地坪結構等都可能需全面更新，光是基礎修繕就要100萬起跳。若再考慮到裝潢與家具，整體支出輕易突破600萬元。許多購屋族因此出現「買得起房，修不起屋」的窘境。

財務現實：風險在「負債結構」

從銀行角度來看，信貸與房貸合併審核是常態，借款人的「整體還款能力」才是重點。當房屋殘值低、屋齡高、負債多時，銀行風控模型會自動下修貸款成數。這也是為什麼許多「信貸＋房貸」方案最終被打回票，因為看似可行的組合，實際上早已踩到銀行紅線。

M觀點：別用信貸堆出夢想，該先補的是現金流

對首購族而言，用信貸湊頭期款看似能「提前圓夢」，但本質上是一場以高利率換時間的賭局。當屋齡與利率雙重壓力並存，一旦市場反轉或收入不穩，就可能面臨「房價跌、貸款還不完」的風險。

賣厝阿明也提醒，房屋是一場長期財務戰，不是短期操作。買老屋前要清楚評估「貸得下來」與「還得起」是兩件事。真正的理財智慧，不是撐出房貸，而是撐得住生活。當財務安全感被掏空，再美的磚瓦，也會變成壓力的枷鎖。