晚二年賣現賺170萬...該賭房價漲跌嗎？

網友目前委託房仲以「專約」方式賣房，最近終於有一組客人對網友的房子有興趣，但仲介一直壓低價格，可能賣不到我們理想的數字，即將進入斡旋階段。

然而，網友內心不太想現在賣掉，因為：

稅務考量：再撐2年，房子就持有滿6年，可適用「400萬免稅額」，現在賣會被課徵35%房地合一稅（約200多萬），2年後賣可大幅節稅。

市場不確定性：擔心2年後房價可能下跌，現在不賣會不會錯過機會？

心態矛盾：如果現在賣，價格不如預期，又得繳高額稅金；但不賣的話，未來房價若跌，可能更不划算。

 

該現在賣，還是等2年後？如何做出最有利的決定？

 

一、關鍵問題分析：稅務、房價走勢、個人需求

1. 稅務成本差多少？現在賣 vs. 2年後賣

現況（持有未滿6年）：

房地合一稅率 35%（持有5年內）。若現在賣，獲利部分需課稅，假設賺600萬，稅金約 210萬（35%）。不符合「400萬免稅額」設籍滿6年規範。

2年後（持有滿6年）：

若符合「自住優惠」，獲利400萬內免稅，超過部分稅率案房地合一持有滿6年20%。例如：賺600萬，400萬免稅，200萬×20%＝僅繳40萬稅，比現在省下170萬！

若符合自住條件，等2年後賣可省大筆稅金。若不符合（例如有出租），則稅率從35%→20%，仍可節稅，但幅度較小。

 

2. 2年後房價會跌嗎？如何判斷市場趨勢？

房價受經濟、政策、區域發展影響，可從以下指標評估：

可能下跌的因素

利率上升：若央行持續升息，買房成本增加，需求降低。

供過於求：若附近大量新案完工，賣壓大增，中古屋可能跌價。

經濟衰退：失業率上升、收入減少，房市買氣下滑。

 

可能上漲的因素

通膨持續：物價上漲，房地產仍是抗通膨工具。

重大建設：捷運、科技園區進駐，帶動區域房價。

剛性需求強：若地段佳（學區、捷運），長期仍看漲。

 

實用三建議：

查詢實價登錄，比較近1年同社區成交價趨勢。

詢問房仲提供 「區域房市報告」，了解未來推案量與供需狀況。

觀察 央行利率政策 及 政府打房措施（如囤房稅2.0）。

 

3. 個人財務狀況：急需用錢嗎？

如果急需資金（如創業、還債、換房）：

即使稅高，可能仍需變現，但可嘗試 提高售價 彌補稅金損失。

如果沒有急用，可等待2年，享受節稅優勢，甚至 邊租邊等（若符合自住條件，需注意出租比例）。

 

二、該現在賣還是等2年？

情境1：符合「400萬免稅額」，且地段佳 → 建議等2年

適用對象：房子是自住、設籍滿6年、無出租。區域發展看好（如捷運、科技園區進駐）。

好處：省下大筆稅金（可能差200萬以上）。房價可能繼續漲，賺增值+節稅。

 

情境2：不符合免稅額，但房價已到高點 → 考慮現在賣

適用對象：房子有出租，無法適用免稅。當地房價已過熱（如重劃區餘屋多），未來可能下跌。

策略：設定底價，若買方出價接近理想「稅後淨利」，可成交。改「一般委託」（多家房仲競爭，避免被壓價）。

 

最後思考點

若符合免稅條件＋地段好 → 等2年後賣，賺節稅+增值。

若不符合免稅，且擔心房價跌 → 現在賣，但堅持合理價格。

若不急用錢 → 邊租邊觀察市場，2年內有好價格再脫手。

 

專家建議與專業稅務顧問確認節稅細節，並要求房仲提供完整市場分析，再做出最有利的決定！