同社區「有裝潢賣1398萬vs無裝潢實價1060萬」新手想買房問：該從多少開始喊？專家曝「這招」試水溫

M傳媒房產中心

第一次買房就碰上價格謎團！一名購屋族在網路上求助，表示自己看中同社區的物件，實價登錄顯示無裝潢戶別成交價約在1,010至1,060萬元之間，但另一戶有裝潢的卻賣到1,398萬元，讓他完全不知道該從哪裡開始喊價。網友紛紛獻策，專家也出面傳授「拆解裝潢價值」的議價心法。

裝潢≠房價 專家：1398萬要先「拆」出裸屋價

面對1,398萬這個數字，很多人會以為「房子就是值這個價」。但專家直言：這個價格裡面包了「房屋本體」和「裝潢價值」兩件事，你不能混為一談。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，裝潢成本通常是折舊的，實務上裝潢價值大約只能反映在房價的1/3到1/2。假設對方裝潢花了200萬，對房價的真正貢獻大約只有70到100萬。如果拿1,398萬直接跟1,060萬比，等於把裝潢當成房子在買，很容易買貴。

市場冷了！專家：從850折開始喊就對了

目前房市買氣偏冷，買方議價空間比過去大得多。專家建議，以「裸屋」合理價格約1,100萬元來算，第一步可以從930到950萬元左右開始出價。

這個數字是怎麼來的？張旭嵐說明，出價參考可以從兩個方向抓：一是裝潢拆解後的價值，二是市場行情的85折。以同社區無裝潢實價約1,060萬為基準，低樓層通常比高樓層便宜15%到20%，再加上市場偏冷、屋主心態鬆動的空間，從930萬開始談，「進可攻、退可守」，就算加價也不至於離譜。

怎麼試水溫？「房仲願意收斡旋，就代表有機會」

很多新手不敢出太低價，怕被當作來亂的。但專家直言：「只要你出的價格房仲願意收斡旋，就代表這個價格不是來亂的。」

專家建議採取「先出低、再觀察」的議價策略：

• 第一步：出一個你覺得「有點低、但合理」的價格，試探屋主反應

• 第二步：準備近半年同社區實價登錄資料，特別是高樓層無裝潢成交紀錄，作為議價武器

• 第三步：設定底線，超過就轉身離開，不要被「喜歡」綁架

小心「裝潢灌水」陷阱！銀行不認裝潢價

專家特別提醒兩個關鍵風險：

第一，裝潢灌水問題。有些屋主把裝潢費拉得很高，但銀行鑑價時通常不認裝潢價值，只認房屋本身。如果你用1,398萬買下去，銀行可能只以1,100萬來估價，再打8成，你只能貸到880萬，自備款瞬間暴增200萬。

第二，屋主心態是關鍵。屋主為什麼開高價？可能有三種情況：一是投入裝潢成本想回收，二是不急著賣、掛高試水溫，三是想賣給「不懂行情」的人。如果是第三種，屋主心態很硬，價格就很難談。

「有裝潢賣1,398萬，不代表無裝潢那間值1,398萬。把裝潢拆掉再算，從930萬開始喊，房仲願意收斡旋就贏一半。」