央行送暖變建商提款機？「兩戶合一」破解豪宅線 網友：打炒房打心酸的？

【M傳媒／分析報導】

央行9月18日將自然人第二戶購屋貸款最高成數從6成提高到7成，高價住宅貸款仍維持最高3成。兩套規定放在一起，讓市場原本就存在的「兩戶合一」銷售方式，再度受到關注。

所謂「兩戶合一」，就是建商把原本的大坪數住宅拆成兩個獨立產權，每一戶總價各自控制在高價住宅門檻以下，買方同時購入相鄰兩戶，再依需求打通使用。

目前高價住宅門檻為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他縣市4,000萬元，符合標準的住宅最高只能貸3成，沒有寬限期。

單一產權豪宅線　貸款剩3成

以台北市為例，一戶8,000萬元住宅已超過7,000萬元高價住宅門檻，最高房貸3成，貸款上限約2,400萬元，自備款約5,600萬元。

建商如果把產品拆成5,000萬元與3,000萬元兩個獨立產權，只要兩戶各自的成交價與銀行鑑價都沒有達到高價住宅門檻，就會按照兩戶住宅分別認定。

央行現行問答也明確把「具複數產權之連戶打通」列入規範，要求銀行依擔保品戶數及借款人原有房貸狀況分別適用貸款限制。

二房6升7　資金效果大

這次央行鬆綁真正影響「兩戶合一」的地方，就在第二個產權。

買方原本名下沒有房貸，同時購買兩戶時，其中一戶依第一戶條件由銀行核定，另一戶則適用第二戶最高7成、無寬限期。

第二戶原本最高只能貸6成，現在增加到7成。

以第二戶3,000萬元計算，最高貸款額從1,800萬元提高到2,100萬元，自備款直接少300萬元。

第一戶實際能貸幾成，仍由銀行依收入、負債、信用及鑑價決定，央行沒有規定第一戶一定可以貸8成。

「兩戶合一」效果更明顯

建商近年早已透過縮小坪數、控制單戶總價及兩戶合併使用等方式，降低單一住宅踩到豪宅線的機率。

央行這次並沒有修改高價住宅門檻，只調高第二戶房貸成數，因此「兩戶合一」的產品結構沒有改變，改變的是第二戶可以取得的最高貸款額度。

同樣的大坪數居住需求，如果做成一個高價住宅產權，最高只能貸3成；拆成兩個各自低於高價住宅門檻的獨立產權後，就會依第一戶、第二戶規定分別認定。

這個制度差距，也讓豪宅貸款管制的實際效果再次受到市場討論。

有房貸的人　算法不同

「兩戶合一」的貸款優勢也有明確條件。

買方如果原本已經有一戶房貸，再一次購買兩個產權，新購入住宅就會依序涉及第二戶與第三戶房貸。

目前第二戶最高7成，第三戶以上仍最高3成，而且都沒有寬限期。

因此，「兩戶合一」並不是所有買方都能取得相同貸款條件，原本名下有幾戶房貸會直接影響結果。

M編觀察

央行鬆綁第二戶房貸的政策目的，是增加自住與家庭購屋的資金彈性；市場則同步把新的貸款條件反映到高總價住宅銷售策略。

關鍵字： 央行鬆綁、第二戶房貸7成、兩戶合一、豪宅線、高價住宅、連戶打通、複數產權、台北7000萬、房貸3成、建商豪宅、信用管制、M傳媒