消費者保護做得好，交易糾紛自然少！專家：履約保證、價金信託是標配 搞懂差別更重要

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

房屋買賣是人生大事，但多數人一生只買賣一兩次，對交易流程不熟悉。山哥常說，與其事後打官司，不如事前把制度做好。但很多消費者不知道的是，成屋和預售屋的價金保障機制，其實是兩套不同的制度，用錯了，保障效果可能大打折扣。

成屋用履約保證：保證賣方拿得到錢、買方拿得到產權

成屋交易的保障機制，業界通稱「履約保證」。說白話，就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。

運作方式是：買方支付的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」，款項動支須依契約規定，待購屋流程全部完成、正式交屋後，銀行才會將價金交付給賣方。

成屋履保費用約為成交總價的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半。以總價2,000萬元計算，履保費用為1萬2,000元，雙方各出6,000元。

但山哥提醒，成屋履保不是法律強制規定，是業界自行提供的服務。目前國內提供服務的機構，大致分為銀行、建築經理公司、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。

預售屋用價金信託：專款專用，但保障範圍有限

預售屋的保障機制完全不同。內政部自1999年5月實施預售屋履約擔保機制，目前共有五種類型：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定。

根據內政部最新統計，市場最普遍採用的是「價金信託」占30.3%，首度超越「同業連帶擔保」的29.6%，其後依次為「不動產開發信託」22.7% 及「價金返還保證」17.4%。

價金信託 vs. 不動產開發信託：範圍差很大

山哥特別提醒，很多人把「價金信託」和「不動產開發信託」混為一談，但兩者保障範圍差異很大。

價金信託納入信託財產的僅限買方所繳納的買賣價金，由受託銀行設立專款專用帳戶，依工程進度撥付工程款、繳納稅費，不得供作其他用途。

不動產開發信託範圍更廣，建商必須將建案土地、興建資金（含銀行融資、建商自有資金及買方所繳價金） 全數交付金融機構管理。由於土地一併納入信託，可阻斷強制執行，對買方保障相對完整。

換句話說，價金信託只保障「你繳的錢」，不動產開發信託則保障「整塊土地加上你繳的錢」。

關鍵風險：買方不是直接受益人

山哥指出一個很少人注意到的關鍵：價金信託與不動產開發信託都屬於「自益信託」，受益人原則上是賣方（建商及合建地主），而非買方。唯有在賣方未依約定完工或交屋時，信託受益權才會例外移轉給買方。

這意味著，正常履約期間，買方對信託專戶款項沒有直接請求權。如果建商在外積欠債務，債權人雖不能對信託財產本身強制執行，但可以對建商的「信託受益權」聲請強制執行，這是現行制度下買方面臨的潛在風險。

近3年32件建商出包、9案無法完工

根據內政部統計，2023年至2025年間，銀行端通報建商未將買方價金匯入專戶、遲延匯入、財務異常等案件高達32件，其中9案確定無法依約完工。過去部分建商大玩資金「擦邊球」，買方訂金、簽約金直接流進負責人個人帳戶，一旦周轉不靈，錢早已被挪用一空。

內政部修法進行中

為堵住漏洞，行政院消費者保護會已於2026年5月14日通過內政部研擬的修正草案，新增規範：買方所繳價金原則上須直接存入專戶，且專款僅能用於支付工程款與相關稅費。不過，這項草案尚在行政程序階段，消費者簽約前仍應主動確認建案採用的擔保機制。

山哥提醒：

成屋履約保證和預售屋價金信託是兩套不同制度。成屋履約保證核心是「價金保管與流程監控」；預售屋價金信託核心是「專款專用」，但不保證完工、也不保證全額取回已繳價金。

主動提供履約保證與價金信託，是房仲與建商的責任。消費者簽約前應問清楚：這筆交易有沒有履約保證？價金是匯入履約專戶還是直接給賣方？信託專戶的名稱和帳號是什麼？萬一違約，程序怎麼走？

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