首購族必看！直接跟屋主買房三大自保絕招 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「省下仲介費，直接跟屋主買房！」這個念頭讓多少首購族心動，卻也讓不少人踏入購屋陷阱，原來成交後發現漏水、壁癌，還有一線生機！

最近在購屋社團裡，熱門話題圍繞在「直接跟屋主買房該注意什麼？」特別是成交後才發現漏水、壁癌等重大問題時，到底該如何自救？這個問題困擾著無數想省仲介費的首購族。賣厝阿明直接點出關鍵：即使沒有透過仲介，屋主仍負有「物之瑕疵擔保責任」，但前提是買方必須在交易過程中做好自我保護。

 

「當初以為省下2%仲介費很聰明，後來才發現問題一堆！」

兩年前在新莊直接跟屋主買房的林小姐無奈地說。直接交易最危險的，就是少了房仲的專業把關。房仲在正常交易流程中，會協助確認產權狀況、調閱謄本、過濾賣方誠信，這些專業服務對首購族來說特別重要。讓人擔心的是，有些自售屋主之所以不透過房仲，就是因為房屋存在難以解決的瑕疵。這些問題在專業房仲的火眼金睛下無所遁形，但對缺乏經驗的首購族來說，卻像是隱形地雷，等到成交入住後才一一爆發。

 

實務上最常見的糾紛就是漏水問題。

台北市某位資深地政士透露：「很多漏水問題在晴天根本看不出來，要等到連續下雨或颱風過後才會現形，但那時候通常已經完成交屋了。」

 

賣厝阿明強調的「物之瑕疵擔保責任」，確實是買方的重要保障。

根據民法第354條規定，賣方必須擔保房屋在交屋時沒有價值或效用上的瑕疵。如果事後發現漏水、壁癌等重大問題，買方可以在發現後六個月內請求解除契約或減少價金。不過，法律雖然提供救濟途徑，實務上卻存在舉證困難的問題。買方必須證明這些瑕疵在交屋前就已經存在，而且賣方知情或應知卻未告知。這種舉證責任往往讓買方陷入「有理說不清」的困境。

 

律師事務所常見的案例是，買方花錢修繕後要求賣方賠償，卻因為無法證明瑕疵在交易前就已存在，最後只能自行吸收費用。這也是為什麼事前預防遠比事後補救重要。

 

賣厝阿明建議的三大保護措施，確實是直接交易的關鍵防線。

首先，「找合法地政士」能確保產權轉移過程合法安全，避免一屋二賣或產權不清的問題。其次，「履約保證」機制能確保價金安全。透過銀行或建經公司作為第三方保管價金，依照契約約定階段性撥款，這樣即使交易過程中出現問題，買方也能確保資金安全。最重要的是「押5%交屋尾款」。這筆保留款項應該在交屋後三個月到半年才支付，期間足夠買方觀察房屋在不同天氣条件下的實際狀況。特別是漏水問題，往往需要經過幾場大雨才能真正檢驗出來。

有經驗的買方還會在契約中加入「驗屋條款」，約定在交屋前有權委託專業驗屋公司進行檢測，如發現重大瑕疵可要求解約或減價。

 

隨著消費者意識抬頭，專業驗屋服務逐漸普及。

這些驗屋公司使用紅外線熱像儀、濕度計等專業設備，能夠檢測出肉眼難以發現的問題。雖然需要支付數千到上萬元的費用，但相比動輒數十萬的修繕費用，這個投資絕對值得。驗屋業者透露：「我們最常發現的就是頂樓漏水、浴室防水層失效、以及隱藏在裝潢後的壁癌問題。很多賣方在出售前會簡單粉刷遮掩，一般買方根本看不出來。」

 

特別是在梅雨季節或颱風過後立即驗屋，最能檢驗出房屋的真實狀況。建議買方可以選擇在這個時機點看屋，或是要求保留較長的交屋尾款期間，以便觀察房屋在不同季節的表現。

 

M觀點：直接跟屋主買房就像不請導遊自助旅行，雖然省錢但風險自負。

與其事後耗費心力求償，不如事前做好萬全準備。記住，在購屋這件人生大事上，專業服務的價值不僅在於促成交易，更在於風險控管。當你決定省下仲介費時，最好先把這些自保措施做到位。畢竟，買房不只是簽約付錢那麼簡單，後續的居住品質才是真正的考驗開始！