成交簽約後看到屋主還在帶人看房你該怎麼辦？律師＆阿明教戰篇！| M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

已經簽約賣掉的房子，屋主居然還繼續開門帶人看房？這可能是「一屋二賣」前兆，無數買家就這樣掉入賣家的違約陷阱！

網友在買房知識家社團焦急詢問：「想請問如果已經簽約了，屋主還繼續帶人看房，毀約了不賣房是需要賠多少毀約金呢？」這個問題瞬間引發熱烈討論，許多有類似經驗的苦主紛紛跳出來分享血淚教訓。事實上，這正是典型的「一屋二賣」警訊，賣家很可能在尋找出價更高的買家！

 

簽約後看房的背後真相

當買賣雙方簽訂房屋買賣契約後，法律上契約就已經生效，賣方原則上不應該再繼續帶其他潛在買家看房。實務上，這種簽約後還繼續看房的行為，很可能是賣方在尋找願意出更高價的「第二買家」，可能進行一屋二賣。

 

這種情況下，如果賣方真的找到出價更高的買家，很可能會選擇與你違約，寧可支付違約金也要把房子賣給別人。因為對賣方來說，只要新買家的出價與你的價差超過違約金金額，這樣的操作仍然有利可圖。

 

違約金計算方式與上限

根據行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣契約書範本」，賣方違約時，買方可以請求的違約金最高不得超過房地總價款的15%。

舉例來說，如果你購買的房屋總價為2000萬元，賣方違約最高可能面臨300萬元的違約金。這個數字聽起來很可觀，但實務上法院判決的違約金比例多在10%以下，其中以7%到10%較為常見。

重要的是，違約金的約定只存在於契約當事人之間，也就是只對你與賣方有效。如果賣方真的將房子賣給出價更高的第三方，而且已完成所有權移轉登記，那麼房屋所有權就會由第三方取得。這時你只能向原賣方請求違約金，而無法要求第三方把房子還給你。

 

立即自救關鍵步驟

如果你發現已經簽約的屋主還在帶人看房，賣厝阿明強烈建議立即採取以下行動：

首先，正式以存證信函通知賣方，要求限期履行契約，明確告知對方若逾期不履行將解除契約並請求違約金。這不只是形式，更是重要的法律證據。

同時，考慮辦理「預告登記」來保全你的權利。根據土地法第79-1條規定，預告登記完成後，賣方再將房屋移轉給第三人的行為將不生效力。這是防止一屋二賣最有效的事前預防措施。

另外，確保契約中有「履約保證」機制，透過第三方機構保管價金，確保賣方完成過戶後才能取得全部款項。萬一賣方違約，你至少可以透過履約保證機制取回已支付的款項。

 

除了違約金，你還能主張的權利

賣方違約時，除了契約約定的違約金外，你還可以請求其他損害賠償。這包括已經支付的仲介費、裝潢費用，甚至因為沒有取得該房屋所有權而喪失的預期利益。

如果你能舉證證明賣方後來將房屋出售給第三方的價差，例如你以800萬元購買，賣方卻以880萬元轉售他人，那80萬元的價差就有機會主張為你所遭受的損失。

在極端情況下，如果賣方自始就無履行契約的意願，並以詐術（如隱瞞已簽約事實）使你陷於錯誤而交付款項，賣方的行為可能構成刑法第339條的詐欺罪，此時你還可以提起刑事告訴。

 

M觀點：與其被動等待，不如主動出擊保護自己的權益。

與其等到賣方真的違約再來求償，不如提前透過預告登記和履約保證來預防問題發生。記住，在房市熱絡時期，一屋二賣的風險明顯增加，寧可多做一層保護，也不要事後耗時費力打官司。畢竟，買房是人生大事，確保交易安全遠比追求低價更重要！