賣房12句話術曝光！「手上有買方」最吸引屋主　專任委託、開高價藏4大風險

【M傳媒／房產中心報導】

房屋委託銷售過程中，房仲經常透過客源、價格、品牌資源及行銷能力爭取屋主信任。「我手上剛好有買方」、「這間可以賣得比實價高」、「專任給我才會認真賣」等說法，都是屋主可能接觸到的銷售話術。

M傳媒整理12句常見房仲話術，歸納為客源真實性、委託契約、價格策略及行銷承諾四大面向。正常銷售技巧有助促成交易，但涉及不實客源、誇大成交行情或模糊契約條件，便可能增加屋主的交易風險。

「手上有買方」吸引委託　客源真實性成關鍵

「你這間我手上剛好有買方」、「我有客戶指定要買這個社區」，是房仲爭取屋主委託時常見的說法。

部分房仲確實掌握特定區域或社區的購屋需求，但客戶有興趣與實際願意出價仍有差距。

屋主可要求房仲說明潛在買方的預算、購屋條件與需求，並透過後續帶看紀錄、正式出價及付款能力確認客源。

若房仲刻意虛構買方、假造出價或利用不存在的交易機會誘使屋主降價，便可能涉及不實資訊與相關法律責任。

專任委託比較有效　契約權利義務要看清楚

「專任給我才會全力幫你賣」、「一般委託大家都在賣，反而沒人認真推」，主要用來凸顯專任委託的銷售優勢。

專任委託可由特定業者統一安排廣告、帶看與議價，也有利於管理刊登資訊與銷售進度。

一般委託則能讓多家房仲參與銷售，增加不同客源接觸機會。

兩種方式各有特性，實際成交效率仍取決於物件條件、定價、行銷投入及房仲服務能力。

另一句「先簽專任三個月，不滿意隨時可以解除」，則涉及契約法律效力。

屋主簽約前應確認委託期間、服務費、提前終止、自行出售及違約責任。契約解除方式應依雙方正式約定辦理。

開高價取得委託　後續降價可能拉長銷售期

「你的房子可以賣比實價登錄高很多」、「先開高一點，之後再慢慢降」，也是常見的屋主委託說法。

房仲提供較高開價建議，可能是考量屋況、裝修或市場供需，也可能是為了提高取得委託的機會。

高開價策略雖然保留議價空間，但若明顯偏離市場，可能降低初期詢問與帶看意願，進而拉長銷售期間。

屋主應要求提供近期同社區、相似屋齡與坪數的成交資料，並定期檢視詢問量、帶看數及買方回饋。

買方很有誠意、房市正在跌　價格資訊需要依據

「這個買方很有誠意，錯過就可惜」、「市場最近很差，這價格已經很好了」、「附近成交價都比你低」，主要影響屋主的價格期待與接受出價的意願。

買方誠意除了口頭表達，也包括正式出價、付款安排、貸款能力及交屋條件。

市場行情則須以近期實價登錄、同區待售物件、屋況及銷售時間評估。

屋主可將價格與付款條件分開比較，避免單純依買方出價高低決定成交。

公司曝光最大、其他房仲賣太貴　行銷承諾看實績

「我們公司曝光最大，成交一定比較快」、「其他房仲開價太高，根本賣不掉」，常被用來強調品牌及業務競爭優勢。

房仲公司的網站、社群、廣告及聯賣系統，確實可能增加物件曝光，但曝光量與實際成交仍有差距。

屋主可以要求具體行銷計畫，確認刊登平台、廣告預算、帶看安排及回報頻率，並以實際執行成果評估服務品質。

公平交易委員會對不動產經紀業的規範，也要求涉及服務品質、企業形象及行銷策略的廣告內容應符合事實，避免虛偽不實或引人錯誤。

M編觀察

房仲的專業價值涵蓋房價評估、物件行銷、客戶篩選、帶看安排、議價協調及交易流程管理。

對屋主而言，選擇房仲除了比較品牌知名度，也應了解業者的實際客源、銷售計畫、契約條件及服務成果。

真實買方、合理行情、清楚契約與定期銷售回報，是屋主評估房仲服務的重要依據。

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