9月房貸回升697億創一年新高 央行定調「鬼月遞延」 青安與鬆綁效果仍待觀察

M傳媒/綜合報導

中央銀行22日公布9月五大銀行（台銀、合庫銀、一銀、華銀、土銀）新承做購屋貸款金額為697.83億元，月增126.18億元，創下1年2個月新高，購屋貸款利率則因青安貸款占比上升而微降至2.315%，成為四大類放款中唯一走低的項目。不過，央行官員明確將這波回升定調為民俗月遞延與新屋交屋的短期因素，而非房市需求全面轉強；8月才上路的青安3.0與9月中宣布的信用管制鬆綁，對9月數據的實質影響，都還不到能被驗證的時間點。

回到鬼月前水準是衝出新動能?

8月因農曆民俗月，五大銀行新增房貸銳減至571.65億元；9月鬼月結束後回升至697.83億元，表面上是「月增逾百億、創一年新高」，但對照7月的691.09億元，9月其實只是回到民俗月前的水準，略高一點。央行經研處行務委員劉淑敏分析，9月金額增加的主因是鬼月結束後遞延性買盤出籠，加上部分新屋完工交屋撥款，屬於時間點挪移，並非新增的購屋需求。

六都9月建物買賣移轉棟數合計17,945棟，月增14.1%、年增11.6%，同樣反映的是8月至9月初的遞延過戶與新屋交屋，而非全面性的買氣升溫。若拉長到今年前9月，六都交易量合計151,612棟，較去年同期仍微減0.1%，顯示整體量能只是「逐漸追近去年同期」，尚未形成擴張格局。

青安3.0拉低利率，效果看不出來

9月購屋貸款利率降至2.315%，月減0.006個百分點，主因是利率較低的青安貸款占五大銀行新承做購屋貸款比重，由8月的41.88%升至43.1%。青安3.0自2026年8月1日上路，一般首購族最高貸款額度1,000萬元、成數最高8成，並新增未滿50歲、年所得200萬元以下及區域房價上限等條件，新婚與育兒家庭額度可加碼至1,200萬至1,500萬元。

但青安3.0上路後隨即進入民俗月，劉淑敏直言，在鬼月干擾之下，較難從9月數據看出青安3.0的實質影響，需要拉長時間觀察。換句話說，青安占比上升帶來的利率下降，更多是貸款結構的技術性效果，而非政策點燃了新一波購屋需求。

央行鬆綁至月底僅一週 效果看不出來

央行9月17日理監事會後宣布小幅鬆綁選擇性信用管制，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，並刪除建商購地貸款限期動工的規定，自9月18日起實施。央行總裁楊金龍強調，這不是大幅鬆綁，未來會「Step by step」逐季檢討，若出現副作用也可能重新收緊。

然而，新措施實施至9月底僅約一週，央行官員直言，看屋、簽約「一個禮拜也做不了那麼多事」，政策效果尚難從9月數據看出。這意味著9月的697.83億元，反映的是鬼月遞延與交屋撥款，不是鬆綁政策的成效。

大台北房價漲幅收斂至接近零 台北市轉跌

與房貸數據同步公布的房價訊號，則指向另一個方向。信義房價指數顯示，9月大台北地區月增率由8月的0.25%轉為-0.01%，年增率由5.24%縮至4.43%；其中台北市房價指數降至170.75，月跌1.29%，終止上漲走勢，新北市則月漲1.11%。大台北整體月增率收斂至接近零，與國泰房地產指數中新北第三季季跌2.01%的方向一致，說明高單價區域的價格僵固性正在鬆動，而非全面性的價格回升。

企業AI資金需求續熱 與房市形成對比

房貸回升的同時，企業端的資金需求更為強勁。9月五大銀行新承做週轉金貸款升至1兆1,562.76億元，連續兩個月突破兆元，創2023年4月以來新高；資本支出貸款雖從8月的1,218.26億元回落至908.74億元，仍處高檔。劉淑敏表示，AI熱潮延續，廠商提前下單搶料，購料與營運資金需求反映在週轉金增加上，銀行在資金配置上傾向利潤較高的放款案件，也推升了購屋貸款以外的各類放款利率。

觀察點在10月 不在9月的新高

9月房貸金額創一年新高，容易讓人解讀為房市回溫，但時間結構並不支持這個結論：鬼月遞延是季節性因素，青安3.0與央行鬆綁都還不到發酵的時間。真正值得追蹤的是10月與11月的數據，如果新承做房貸在鬼月遞延效應消退後沒有繼續往上，反而回落，那就證明9月的697.83億元只是遞延高點。在營建成本僵固、區域房價分化、企業資金需求排擠房貸資源的結構下，9月的新高更像是一時的季節性反彈，而非趨勢的反轉。