「使照下來不給轉約？」預售屋買家怒控建商刁難！

最近有位預售屋買家王先生遇到一個頭痛的問題，他2022年3月簽約買的預售屋，最近因為工作調動想轉讓，明明是在2023年7月政府禁止換約新制前簽的約，建商卻以「使用執照已經核發」為理由拒絕辦理轉讓，讓他非常困擾。

 

其實這個問題在法律上有明確的答案。首先，內政部規定只有2023年7月1日後簽約的預售屋才禁止換約，之前的合約原則上都可以轉讓。但重點是要看當初簽的契約內容，因為每個建商的合約條款都不太一樣。

 

根據專業律師的實務經驗，預售屋契約大概可以分成三種情況：第一種是完全開放轉讓的，這大概佔了六成左右；第二種是需要建商同意的，約佔三成；最少見的是完全禁止轉讓的，大概只有一成。所以王先生第一步應該要把當初簽的合約拿出來仔細看，特別是「契約權利義務轉讓」這部分的條款。

 

如果合約裡沒有特別寫明「使用執照核發後不得轉讓」，那建商就不能隨便拒絕。但要注意的是，如果房子已經完成「產權第一次登記」，也就是已經過戶到買方名下，那就必須改用成屋交易的方式，不能再走預售屋轉讓的程序了。

 

遇到建商刁難時，王先生可以這樣做：先發存證信函要求建商限期辦理，如果還是沒用，就向各地消保官提出申訴，現在都可以線上申請很方便。真的不行最後還能走法律途徑。不過要注意，有些人會想用「預告登記」的方式繞過建商，但實務上這需要建商配合辦理過戶，很難單方面完成。

 

最麻煩的是如果被迫改成成屋交易，稅金會差很多。原本預售屋轉讓不用繳土地增值稅，改成成屋交易就要繳了。還有房地合一稅也可能從舊制變成最高45%的稅率，這中間的差額可能高達數十萬元。

 

律師建議，下次買預售屋時，最好在契約裡加註一條：「買方得於產權移轉登記前自由轉讓本契約權利，建商應無條件配合辦理相關程序。」這樣才能確保自己的權益。根據實務經驗，大概七成的建商在收到存證信函後就會讓步，關鍵是要懂得主張自己的契約權利。

 

像王先生這樣的情況，如果契約真的沒寫限制條款，建商只是用「公司規定」來搪塞，那就要強硬一點，要求建商指出具體的契約依據。如果建商拿不出來，就應該依法辦理轉讓手續。買預售屋真的要特別注意這些細節，才不會讓自己的權益睡著了。