第七波信用管制「金龍海嘯」滿兩年！4大措施、3大誤傷、最新鬆綁進度一次看

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長

2024年9月19日，央行總裁楊金龍宣布第七波選擇性信用管制。市場稱之為 「金龍海嘯」 。富哥在貸款端看數據看了快二十年，直接告訴你：這不是打房，是打斷你的槓桿。 今天這篇懶人包，把「金龍海嘯」兩年來的前因後果一次說清楚。

一、第七波信用管制4大核心措施

1. 名下有房者，第1戶購屋「取消寬限期」 ：首度納入「有房沒貸」者，名下只要有房，就算沒房貸，也不能有寬限期。

2. 第2戶購屋貸款，全國限貸5成：由6成降為5成，實施範圍擴大至全國。

3. 第3戶以上、法人、豪宅，一律限貸3成：公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅、第3戶（含）以上購屋貸款，均由4成降為3成。

4. 建商餘屋貸款，限貸3成：建商餘屋貸款最高成數，由4成降為3成。

一句話：有房再買第1戶→無寬限期；買第2戶→全國限貸5成；買第3戶以上、法人買房、買豪宅、建商餘屋→最多只能貸3成。

二、3大族群慘遭「誤傷」

政策立意打擊投機，但富哥在貸款端看得最清楚——一刀切下去，傷的不是投機客，是自住客。

• 繼承族：繼承父母房產後名下已有房屋，自己買房被銀行認定為「第2戶」，只能貸5成。

• 換屋族：舊屋還沒賣掉就買新屋，新屋被認定為「第2戶」，成數與寬限期雙雙受限。

• 預售簽約族：2024年9月20日前已簽約，原以為可貸8成，交屋時遇上新制。

三、央行緊急補救：3大例外條款

爭議太大，央行於2024年10月9日緊急發布配套：

1. 繼承不計入：因繼承取得的房屋及房貸，不計入房屋數及房貸戶數。

2. 換屋簽切結書：承諾1年內出售舊屋，可排除管制。

3. 已簽約者：2024年9月20日前已簽訂購屋合約者，可排除適用。

但實務上富哥看到的是： 切結書申辦程序繁瑣，各銀行認定標準不一。銀行寧可放貸首購族，也不願一年後追蹤換屋族是否賣掉舊屋。實際獲益者，少數中的少數。

四、2026年3月微幅鬆綁

2026年3月19日第一季理監事會，央行首度鬆綁：

• 自然人第2戶購屋貸款成數，由5成提高至6成。

但注意：第3戶以上、法人、豪宅、餘屋貸款，仍維持3成上限。

五、2026年6月最新動態：不加碼、不鬆綁

2026年6月18日第二季理監事會決議：

• 利率「連9凍」

• 信用管制維持現狀

楊金龍在立法院明確表態：「選擇性信用管制就到這裡。」——現階段不會再加碼。

但這不代表退場。央行只是從「持續加碼」轉為「高檔維持」。房市仍處於 「留校察看」 階段。

六、為何管制「難退場」？富哥告訴你真相

央行說不動產貸款集中度從37.61%降到35.17%，政策奏效了。

但富哥直接幫你翻譯：那是統計假象。

這段期間，不動產新增放款約1.3兆元——錢還在進房市。

更驚人的是，與股市相關的放款增加了約1.87兆元。個人理財週轉金占銀行總放款比重，已經從7.07%飆到11.29%。

集中度下降，是因為「分母」變大了——錢跑去股市了。

一句話：錢沒有消失，只是從房市「換桌」到股市。

央行官員也坦言，若未來股市降溫，不動產貸款集中度可能反轉向上。

管制退場？還早。

七、富哥給購屋族的4個提醒

1. 搞清楚自己是第幾戶：銀行以「名下是否有房屋」為認定標準，繼承也算。

2. 換屋先問清楚：如果「先買後賣」，務必跟銀行確認切結書程序，爭取例外適用。

3. 預售屋風險提高：簽約前先評估交屋時的政策風險，不要假設「到時候一定貸得到8成」。

4. 第3戶以上自備款要非常充足：3成上限是央行鐵律，銀行不可能給更多。

一句話總結：

「金龍海嘯」滿兩年，房市冷了，但錢沒消失——只是從房市換桌到股市。管制退場？等錢願意進工廠、進設備、進研發，而不是在股市房市玩「換桌遊戲」的時候，再來談吧。

編輯註：
本文依據中央銀行公開資訊、理監事會議決議及相關媒體報導彙整而成。政策內容以央行正式公告為準，如有變動請參閱中央銀行全球資訊網（www.cbc.gov.tw）。