《房市暗流：降價潮背後的法律風險與市場警訊》

台灣房市近期出現明顯轉折，市場上陸續浮現降價求售的個案，甚至台中地區傳出5年內新古屋社區出現對折出售的驚人案例。全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，在當前買氣低迷的環境下，確實可能出現資金緊迫的賣方大幅讓利，但若價格偏離行情過大，就需警惕「AB約」這類違法手段可能死灰復燃。

 

所謂AB約，又稱陰陽合約，是不動產交易中常見的違規行為。操作手法是針對同一筆交易簽訂兩份不同內容的合約：A約記載真實交易金額，B約則刻意虛報價格用於稅務申報與實價登錄。這種手法可能刻意抬高或壓低申報價格，前者可讓買方獲取更高額度貸款並降低未來售屋稅負，後者則能減少賣方當下的稅務負擔。

 

為遏止這類不當行為，內政部實施《平均地權條例》已逾一年，祭出多項嚴格措施，包括限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋，並明文禁止任何意圖影響交易價格、製造熱銷假象或壟斷轉售牟利的炒作行為。違規者不僅面臨100萬至500萬元罰鍰，若造成市場秩序混亂或公眾損失，更可能遭處3年以下有期徒刑，併科100萬至5,000萬元罰金。

 

陳傑鳴分析，在市場調整期，賣方為求快速變現而適度降價屬正常現象，通常7至8折已是合理讓利範圍。但若出現對折出售等極端案例，就需審慎評估背後是否存在違法操作。他特別提醒，AB約無論是抬高或壓低價格都涉及多重法律風險，包括偽造文書、詐欺、使公務員登載不實等刑事責任，同時違反《平均地權條例》的實價登錄規定，可處3萬至15萬元罰鍰。

 

當前房市正處於敏感轉折點，買方雖可望遇到更多議價空間，但也需提高警覺，避免捲入違法交易。專家建議，面對異常低價物件，除查證賣方動機外，更應審視合約內容是否合理，必要時可尋求專業人士協助把關。畢竟在政府嚴打炒房的政策環境下，任何投機行為都可能付出遠超預期的法律代價。