青安3.0總價門檻8月上路！七都逾7成交易落在範圍內　

〖M傳媒／記者綜合報導〗

青安3.0將於2026年8月1日正式上路，新增年齡、所得及房屋總價限制，並提高新婚及育兒家庭的最高貸款額度。房仲業者依實價登錄資料統計，七大都會區均有超過7成的住宅交易落在各地總價上限內，其中台南、桃園及高雄比例最高。

不過，符合房屋總價門檻，只代表通過青安3.0的其中一項條件，不等於購屋人一定符合申貸資格，也不代表銀行會依最高額度或最高成數核貸。

七都符合總價門檻比例均逾7成

永慶房產集團依2025年至最新實價登錄資料彙整，七大都會區落在青安3.0總價上限內的交易占比如下：

縣市	落在總價門檻內的交易占比
台北市	74.8%
新北市	86.9%
桃園市	89.0%
新竹縣市	82.3%
台中市	82.8%
台南市	89.6%
高雄市	88.5%

台南市以89.6%最高，桃園市89.0%居次，高雄市為88.5%；房價較高的台北市雖然總價上限提高至3,500萬元，但符合比例仍相對最低，約為74.8%。

這組數據可用來觀察各地住宅交易總價結構，但必須注意，資料是由永慶房產集團自行依實價登錄彙整，並透過中央社財經訊息平台發布，並非財政部或公股銀行公布的青安核貸統計。公開稿件也未完整列出樣本件數、住宅類型、車位價格處理及資料截止日，因此應視為業者市場調查，不能直接推論有相同比例的首購族一定能申貸。

總價門檻不是只看買賣契約

財政部公告，青安3.0依地區設定住宅總價上限：

地區	房屋總價上限
台北市	3,500萬元
新北市、新竹縣市	2,500萬元
其他縣市	2,000萬元

購屋人必須特別注意，青安3.0不是只有買賣契約總價不能超標，而是銀行鑑價及買賣總價兩者都不能超過規定上限。只要其中一項超過，就不符合房屋總價條件。

因此，即使成交總價壓在門檻內，如果銀行鑑價因房屋、土地、車位或其他計價方式高於上限，仍可能影響申請資格；反過來說，房屋總價符合規定，也不代表銀行一定會認同成交價格或核准足額貸款。

符合總價，只是五道關卡之一

青安3.0的申請條件不只有總價限制。依財政部公告，借款人申貸時須未滿50歲，本人年所得總額不得超過200萬元，申貸年齡加上核貸年限不得超過80。借款人與配偶、未成年子女原則上也須無自有住宅，並維持青安貸款限貸一次及自住使用查核。

換句話說，一間房子即使總價符合規定，購屋人仍可能因年齡、所得、家庭成員名下有房、曾經申辦青安，或還款能力不足而無法申請。

公股銀行也會依借款人的收入穩定度、信用紀錄、負債比、房屋條件及還款能力辦理徵信與授信。政策公布的是最高額度與優惠條件，不是政府要求銀行無條件核貸。

育兒家庭最高1,500萬元　不等於可以全額買房

青安3.0一般符合資格者最高貸款額度為1,000萬元；申請日前2年內完成結婚登記的新婚家庭，最高提高至1,200萬元；育有未成年子女家庭最高為1,500萬元。

但「最高貸款1,500萬元」不是每個育兒家庭都能貸滿。實際核貸金額仍會受到房屋鑑價、貸款成數、收入與負債比影響。

例如房屋總價2,000萬元，並不代表育兒家庭只要準備500萬元就一定足夠。購屋人還要計算銀行鑑價差額、契稅、登記規費、代書費、裝修費及緊急預備金，也要避免把家庭資金全部投入頭期款。

前3年1.775％是機動利率　不是40年固定不變

青安3.0所有符合資格的貸戶，前3年享有2碼利息補貼。以目前一段式機動利率計算，補貼後利率為1.775%；滿3年後，補貼每年減少半碼，補貼期滿後回復原貸款利率。

因此，1.775%不是整段40年貸款期間的固定利率。若未來基準利率調整，實際貸款利率也可能跟著變動。購屋人不能只用前3年的優惠利率計算負擔，還應試算第4年以後補貼逐步減少時，每月房貸是否仍在家庭可承受範圍內。

買預售屋，不能保證交屋時仍有青安3.0

信義代銷建議有明確購屋規劃的青年，可利用預售屋工程期間分期準備自備款，並在未來交屋時銜接青安3.0。這是代銷業者的市場建議，不是政策保證。

財政部公告的青安3.0申辦期間為2026年8月1日至2029年7月31日。預售屋從簽約、施工到交屋可能需要數年，若建案延遲，或實際交屋時間超過方案申辦期限，購屋人未必能適用目前公布的條件。

此外，申請資格、利率、額度及銀行授信條件，原則上要以交屋、申貸時的規定及購屋人當時的財務狀況為準。現在購買預售屋，不能把未來一定取得1.775%優惠利率寫進資金規劃。

預售屋雖可分期支付工程款，但同樣存在完工時間、驗屋、貸款成數不足及交屋資金缺口等風險。購屋人不應只因政策即將上路，就把「下半年」視為所有人的最佳進場時機。

台北首購選擇較少　仍應回到實際生活需求

台北市不動產仲介公會理事長蘇金城認為，總價限制有助政策資源集中於首購及自住產品，台北市首購族可留意老公寓、華廈及中低總價小宅。不過，這屬房仲產業觀點，實際購屋仍應檢查屋況、耐震、漏水、管線、貸款年限及未來修繕成本。

老公寓總價可能較低，但銀行可能因屋齡、地點及建物條件縮短貸款年限或降低成數；小宅雖較容易壓低總價，每坪單價、管理費與未來轉售性仍須個案比較。

M編觀察

七大都會區多數住宅交易總價確實落在青安3.0設定範圍內，代表總價門檻不至於排除市場上大部分住宅。但「七都超過7成交易符合總價」不等於「七成首購族都能申貸」，更不等於房市現在就是最低點或最佳買點。

青安3.0是降低部分購屋家庭初期利息及資金壓力的工具，不是房價安全保證。首購族可以利用市場盤整期間多看屋、多議價、多比較銀行，但不必為了趕政策而倉促成交。

資料基準日：2026年7月22日。七都交易占比為永慶房產集團依實價登錄彙整的業者統計；青安3.0資格、額度及申辦期間以財政部與承辦公股銀行正式規定為準。