遇租霸至少虧半年！別再傻等押金扣完 房東必學「催告提告5步驟」自保

〖M傳媒房產中心／綜合報導〗 近年「租霸」事件頻傳，不繳租金、少繳租金、甚至私自主張以押金抵扣租金等亂象層出不窮，讓許多房東頭痛不已。全國房東總會理事長陳柏勳接受《M傳媒》訪問時指出，現行租賃專法上路不久，實務上仍有諸多模糊地帶待完善，若能在修法中明確押金定義與違約要件，並結合公證制度，才能大幅降低租賃糾紛，同時減輕法院的案件負擔。

三大常見租賃糾紛 「押金作用」最模糊

陳柏勳分析，房東與租客最常發生的租賃糾紛主要有三類：「一、不繳租金，二、房客毀損物品，三、押金作用認定。」

其中又以押金的作用認定最為模糊。目前社會普遍認為押金可用來抵扣租金，但實際上，押金設立的另一個核心目的，在於「擔保物品毀損」。這種認知的混淆，導致房東一旦遇到租霸，對方又有毀壞物品的行為時，房東往往無法及時終止租約，權益受損的範圍持續擴大。

更麻煩的是，依據現行租賃專法，房客必須欠租達2個月，房東才可解約。實務上，多數房東的做法是先將2個月押金當作租金全數抵扣，等租客又累積2個月未繳，才算真正達到違約解約的要件。這段時間的拖延與損失，往往讓房東求助無門。

房東必學！「催告提告5步驟」完整公開

面對租客未繳租金或遲繳等情況，陳柏勳強調，房東應具備「催告提告5步驟」的觀念，才能在法律程序中站穩腳步：

步驟	時間點	動作
①	欠租第1個月	立即寄發存證信函告知，要求補足1個月租金
②	欠租第2個月	持續發函，要求補足1個月租金及1個月押金
③	欠租第3個月	持續發函，要求補足1個月租金及2個月押金
④	欠租第4個月（動作一）	要求補足2個月押金及2個月租金，同步請求返還房屋
⑤	欠租第4個月（動作二）	若仍未繳，已符合解約要件，應將所有資料彙整完畢，提告至法院

陳柏勳指出，這套完整的催告程序在實務上至關重要。完整的存證信函紀錄能讓法官迅速判斷「房客權益未受損」且「房東已盡到完整催告責任」，有助於加速判決。

現行制度耗時過長 遇到租霸至少虧半年

然而，即使按部就班完成催告程序，現行法令對房東而言依然耗時過長。陳柏勳直言，押金扣完後房東先虧損2個月，隨後向法院提告，即使在最順暢的情況下，取得判決最快也需要3至4個月。

如今詐騙案橫行、法院審理嚴重塞車，排隊等待的時間只會更長。等於房東一旦遇到租霸，或欠租不繳又不搬的房客，至少得損失5至6個月的租金。這還不包含房屋遭破壞的修繕費用與精神損失。

修法兩大建議：押金不可抵扣租金＋不完全給付視同違約

為從制度面解決問題，陳柏勳呼籲租賃專法應進一步修法：

建議一：押金不可抵扣租金，租金認定以轉帳為準

押金雖然是房客的錢，但其核心目的在於「防範不繳租金」與「擔保物品毀損」。陳柏勳建議，應配合公證法明定 「押金不可抵扣租金」 ，且租金給付一律以戶頭轉帳為準，避免現金交租衍生各說各話的爭議。

如此一來，可省去房東2個月的蒐證與提告等待過程，同步減少一項主要爭議，降低司法資源的消耗。事實上，在2025年一場由產官學共同參與的國家級租賃修法研討會中，多位專家也建議應明確化押金能否抵充租金，並建立快速有效的爭議調解與公證強制執行制度。

建議二：租金不完全給付2至3次視同違約

台灣法令上有「不完全給付」的觀念，實務中就有租客刻意採取 「擠牙膏式」付租法，每次都只轉帳一點錢，導致無法達成「未繳租金」的要件，讓房東卡在無法終止契約的困境中。

陳柏勳建議，法令應明訂 「租金不完全給付視同違約」 。當然，人難免有遺忘或不方便的時候，因此可設定達2次或3次方達成違約要件，同時保障房東與租客雙方的權益。

M編觀察：房東自保，從簽約那一刻開始

面對當前租屋市場的亂象，房東除了熟悉催告提告步驟、關注修法進度外，更應從源頭做好風險管理：

自保策略	具體做法
慎選租客	要求提供工作證明或銀行轉帳紀錄，確保租金收取的穩定性
租約公證	租約經公證後，若房客欠租或租期屆滿不搬，房東可直接持公證書向法院聲請強制執行，省去冗長訴訟程序
押金上限	依規定押金不得超過2個月租金，超過部分房客有權主張抵付房租
拍照存證	簽約時詳細拍照紀錄房屋現況與家具設備，作為日後舉證依據

租賃專法的修法應兼顧房東與房客權益的衡平。若政策過度傾向某一方，將導致市場供給萎縮，反而推升租金，最終不利於所有租屋族。唯有透過制度面的完善，才能讓台灣的租賃市場走向透明、安全與永續的未來。