房東別等押金扣光才處理！遇到欠租自保5步驟　社宅包租代管省下管理麻煩

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房子出租後，最讓房東頭痛的不是晚幾天繳租，而是房客長期欠租、失聯，甚至直接表示：「押金就拿來抵房租。」

小編提醒，押金是用來擔保租金、修繕及其他租賃債務，不是房客可以自行決定「住到扣完為止」的預付租金。房東也不應等到押金全部耗盡，才開始蒐證或處理。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》，承租人遲付租金或應負擔費用，累積達兩個月租額，經房東定相當期限催告仍拒不繳納，房東可以依法提前終止租約，並應檢附事證，以書面通知房客。

不過，實務上對於欠租金額是否應先扣除押金，曾出現不同法院見解，因此不能只靠網路流傳的「欠兩個月就趕人」或「一定要等四個月」處理。較穩妥的方法，是從第一次遲繳就留下完整紀錄，必要時交由律師、公證人或專業租賃業者判斷。

房東遇到欠租，可依五個步驟處理。

第一，欠租發生後立即聯繫，確認是短期困難還是惡意拖延，並保存轉帳明細、通訊紀錄及租金表。

第二，以簡訊、通訊軟體及書面同步催繳，清楚載明積欠月份、金額與付款期限。若情況持續，可寄發存證信函，保留正式送達紀錄。

第三，欠租達法定門檻後，依租約及法律程序催告、終止契約，不能只在電話中說「不租了」。

第四，房客拒不搬遷時，房東不能自行換鎖、斷水斷電或闖入搬走物品，應依法請求返還房屋、給付欠租及相關損害。

第五，簽約時可考慮辦理租約公證，並約定租金、違約金及返還房屋得逕受強制執行。符合公證書約定時，可減少另行訴訟的程序，但執行範圍仍以公證書內容為準。

住宅租賃押金最高不得超過兩個月租金，入住前也應完成屋況、家具及設備拍照點交，避免退租時各說各話。

覺得自己收租、催繳、修繕及處理糾紛太累，也可以評估加入社會住宅包租代管。

「包租」是由合格業者向房東承租，再轉租給符合資格的房客，房東依包租契約向業者收租，空置與房客管理風險主要由業者依契約承擔；「代管」則是業者協助媒合、收租及管理，租約仍由房東與房客簽訂，空置及欠租風險並不會全部消失。

加入計畫的房東，租金所得每屋每月最高1萬5,000元免納綜合所得稅，超過部分若未提出實際費用證明，還可按應課稅租金收入的60%計算必要損耗及費用。

截至2025年底，全台社宅包租代管有效契約已達10萬4,803戶，其中經濟及社會弱勢戶約占43%。

小編最後提醒，包租代管不是保證所有問題都不會發生，但能由專業業者協助審查租客、簽約點交、租金催收與修繕協調。房東真正的自保，不是遇到欠租後才生氣，而是簽約前把租約、公證、金流及管理方式一次做好。

日盈不動產｜社會住宅包租代管
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