少子化還要搶學校？台中15所國中爆滿　家長搶設籍、學區宅穩賺?

【M傳媒／房產中心】

少子化讓不少學校面臨減班壓力，台中部分公立國中卻上演完全相反的景象。115學年度全市有15所公立國中因新生人數超過校舍與班級容量，實施學生總量管制，包括大業、向上、福科、新光、黎明、豐東、北勢等熱門學校。

其中，豐東國中原本預計招收約600名新生，有意願入學人數卻超過900人，即使是長期居住在學區內的家庭，也必須提出資料接受資格及入學順位審查。

這場入學競爭也帶動家長提早遷戶籍、租屋甚至購買學區宅。不過，教育與房市專家提醒，總量管制只代表學生人數超過學校容納量，並不是教育局對升學成績或教學品質的「明星學校認證」，更不代表買到附近房屋就能保證入學、保證房價上漲。

戶籍遷進去，不代表孩子一定進得去

依台中市115學年度國中入學原則，新生必須設籍並實際居住於學區內。遇到總量管制學校，家長可能還要提出房屋權狀、租賃文件、水電費帳單等資料，證明家庭確實居住，而不是單純把戶籍寄放在親友家。

學校再依各校總量管制辦法，參考設籍時間、住宅持有或租賃情形、實際居住證明，以及兄姊是否已在校就讀等條件排列順位。未能錄取的學生，則由原學校協調轉介至鄰近仍有名額的國中，且不必再遷戶籍。

因此，市場上所謂「先遷戶籍就能卡位」並不完全正確。家長即使買進學區宅，若設籍時間較晚、沒有實際居住，或當年度入學人數持續增加，仍可能被轉介到其他學校。

搶學區別忘了地價稅

部分家庭為了孩子就學，會將全家戶籍遷往學區內的租屋處或親友住宅，卻忽略原有房屋的稅務影響。

目前自用住宅用地地價稅優惠稅率為千分之二，若原住宅內已沒有土地所有權人、配偶或直系親屬設籍，即使仍有實際居住，也可能從次年起改按千分之十以上的一般用地稅率課徵，稅負至少增加數倍。

因此，遷戶籍前應先確認原住宅是否仍有人符合設籍要件，也要分別檢查房屋稅、地價稅及其他自住優惠，不能只靠「留一個人設籍就全部沒問題」的簡化說法。

熱門學區房價高，不一定全部是學校功勞

台中的熱門總量管制學校，大多位於人口持續移入、住宅開發成熟或生活機能完整的區域。

例如西屯福科國中鄰近中科與大型住宅聚落；南屯的大業、向上與黎明國中周邊，結合公益路商圈、捷運綠線與成熟住宅區；北屯則受到新興重劃區、大型商場及人口移入帶動。

這些區域房價受到學校、交通、商圈、屋齡、建商品牌及新案供給共同影響，不能把所有價格漲幅都算在「明星學區」頭上。

以北屯14期為例，民間平台統計近一年平均房價約每坪68萬元，個別預售案成交從5字頭至7字頭以上都有，價差相當大。高房價反映的是重劃區規劃、公園、品牌建商與大型建設等綜合條件，而不只是附近有學校。

學區宅有剛需，也可能買在高點

家長為了孩子教育而購屋，通常具有明確的自住目的，持有時間也相對較長，因此熱門學區周邊住宅的買賣與租賃需求可能較穩定。

但需求穩定不等於房價只漲不跌。

如果房價已經提前反映多年學區題材，區域又有大量預售屋與新成屋等待交屋，市場轉弱時仍可能出現議價及價格修正。學區範圍、總量管制名單與入學順位也可能逐年調整，今天屬於熱門學區，不代表十年後制度完全不變。