央行打房打半天 真正推手是「它」！專家揭：營建成本只是小弟 他的成本才是大哥

【M傳媒／綜合報導】

央行說房價漲太多、營建成本漲太少，所以豪宅線不能放。但專家踢爆：央行根本看錯重點了！

央行第3季理監事會議維持豪宅線不變，理由之一是：2020年第4季到2026年第2季，新推案價格漲了71.4%，但營造工程物價指數只漲29.3%，兩者差了42個百分點，所以「房價與成本脫節」。

但這個說法，被專家直接打臉。

營建成本只占三到四成 土地成本才是老大

根據不動產開發公會全聯會資料，一間房子的開發成本，土地成本占五到六成，營造成本只占三到四成。

也就是說，央行拿來當成「成本指標」的營造工程物價指數，只涵蓋了整體成本的三到四成。用一個只包含三到四成的指數，來說房價漲太多，這不是數學不好，是選擇性失明。

土地成本，才是房價上漲的真正大哥。營建成本？只是小弟。

土地漲多少？央行不敢說的數字

央行說營造工程物價指數漲29.3%。那土地呢？

根據內政部都市地價指數，2020年至2026年全台漲約30%。但這只是公告地價，實際成交價格漲更兇。

台北市精華區：2020年每坪600至800萬，2026年漲到900至1,200萬，漲幅超過50%。
台中七期、新竹竹北：土地價格漲幅甚至超過一倍。

如果央行把土地成本一起算進去，房價漲幅與總成本漲幅的差距，根本不會是42個百分點。

為什麼央行不看土地成本？

原因很簡單：營造工程物價指數是主計總處編的，每個月公布，拿來就能用。但土地成本沒有統一的官方指數，要一個個查實價登錄，太麻煩了。

方便的數據，不等於正確的數據。即時的數據，不等於完整的數據。

央行用一個不包含土地成本的指數，來論證「房價與成本脫節」，邏輯上就是一個大漏洞。

真正的問題：土地為什麼漲？

如果土地成本才是主因，那下一個問題是：土地為什麼漲？

第一，資金氾濫。 低利率，錢沒地方跑，土地是首選。
第二，供給有限。 精華區土地就那麼多，建商搶破頭。
第三，預期心理。 建商賭房價會漲，用更高價搶地。
第四，政策誘因。 容積獎勵、都更危老，讓土地開發價值飆升。

央行只看營建成本，就像醫生只看體溫，不量血壓...數據沒錯，但診斷不完整。

M編觀察：

如果央行想監控房價與成本關係，就該把土地成本納入：

• 建立土地價格指數

• 要求建商申報開發成本結構

• 把土地成本變化列為信用管制觀察指標

別拿營建成本當擋箭牌了！

關鍵字： 央行、豪宅線、房價漲幅、營建成本、土地成本、營造工程物價指數、比價效應、信用管制、換屋族、M傳媒

【東森新聞／綜合報導】