有房沒現金？退休族靠3招「房子變養老金」 專家揭：以房養老會留貸款給下一代

M傳媒／綜合報導

台灣進入超高齡社會，不少退休族手上最值錢的資產就是房子，但銀行存款和每月現金流卻不一定夠用。M傳媒專欄作家呂崑富（富哥）指出，退休後可透過「以房養老」、「留房養老」或「包租代管」，把房子變成退休收入，但第一步不是選方案，而是先問自己：還要繼續住在這間房子嗎？

■ 以房養老：繼續住原屋 銀行每月撥款

「以房養老」正式名稱是商業型不動產逆向抵押貸款。屋主把房屋設定抵押給銀行，銀行依房屋鑑價、申請人年齡、貸款期間等條件核定額度，再分期撥款。屋主仍持有房屋，也能繼續住。金管會持續鼓勵銀行辦理，截至2025年6月底，國內銀行以房養老核貸額度已達約558億元。

富哥說，這適合想繼續住原屋、又需要每月退休收入的長輩，但要記得銀行撥下來的是貸款，本金與利息會逐步累積，未來繼承人接手房產時，也得處理未清償貸款。

■ 留房養老：搬出去住 租金銜接安養信託

「留房養老」較像資產管理模式，不是單一法定金融商品。常見做法是把自住房出租，由包租代管業者負責招租、收租、修繕與租務管理，再把租金收入銜接安養信託，支付生活、醫療或照護費用。2026年台灣金聯已陸續和臺灣銀行、土地銀行、合作金庫及瑞興銀行等合作，把包租代管和信託整合，推動留房養老。

優點是房屋所有權保留，租金可持續創造現金流，日後仍可繼承；但長輩通常得另外安排住處，例如搬到子女家、小宅、銀髮住宅或安養機構，且租屋需求、空置時間、租金高低與修繕成本，都會影響每月實拿金額。

■ 包租代管：房產留名下 出租大小事交給專業

「包租代管」功能較單純。屋主把房屋出租，由專業業者處理招租、簽約、收租、修繕及退租點交，租金就是退休現金流，房子仍在名下。若加入政府社宅包租代管，符合規定房東還有稅賦優惠、修繕補助。

第5期社宅包租代管規定，房東每屋每月租金收入1.5萬元以下免綜合所得稅，超過1.5萬元部分還可再減除60%必要費用；房屋稅、地價稅優惠依各地方政府規定。社宅包租由業者按月付房東租金，再轉租合格房客；代租則由業者協助媒合、收租及管理。一般市場包租代管則沒有自動套用社宅優惠，制度要分開看。

■ 傳承差很大！以房養老會留下貸款

富哥分析，想繼續住原屋又缺現金流，可評估以房養老；已準備搬去和家人住、換小宅或入住銀髮住宅，原屋可出租創造現金流；希望租金再被管理，可結合安養信託形成留房養老；單純想省下找房客、收租、修繕時間，就交給包租代管。

不過，傳承結果差很多。以房養老期間房屋已設定抵押，貸款本金與利息持續累積，屋主過世後，繼承人取得房產時要依契約處理剩餘債務。留房養老與一般包租代管主要靠租金收入，通常不會因出租增加房貸本金，房屋保留給下一代的完整度相對較高；但出租期間仍有維修、稅負、空置及管理成本。

富哥觀察，退休族常見狀況是帳面上有一間價值1,500萬、2,000萬元的房子，每個月能用的錢卻有限。房子值多少是一回事，能不能穩定提供生活費，才是退休後每天遇到的現實。把房產轉成適合自己的現金流，晚年財務才有更多選擇。

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