捷運還沒蓋、房價先漲？百貨公司、科技園區、投報5%　預售屋5大增值話術需查證

【M傳媒／房產中心報導】

交通建設、百貨商場與產業園區，經常被用來介紹預售屋的區域發展前景。「未來捷運一定經過」、「房價會翻倍」、「這裡是下一個七期」等說法，也容易提高購屋者對未來房價的期待。

M傳媒整理5種地段與增值話術，提醒買方區分已完成建設、核定工程與尚在規劃階段的開發計畫。

捷運一定經過　規劃與核定有明顯差異

「未來捷運一定經過這裡」，經常被用來凸顯地段前景。

但捷運建設涉及可行性研究、綜合規劃、核定、設計、施工及通車等階段，不同階段的確定性及完工時間存在差異。

購屋者應確認主管機關公告、路線圖、車站位置及工程進度，尤其要注意基地至實際車站出入口的距離。

建設完成房價翻倍　價格仍受市場決定

「重大建設完成後，房價一定翻倍」，把公共建設直接連結至特定漲幅。

交通改善可能影響區域可及性及住宅需求，但房價還受到利率、供給量、人口與整體經濟條件影響。

購屋者應將建設效益視為區域發展因素之一，並以當前可負擔價格作為購屋基礎。

百貨將進駐、下一個七期　開發內容需要確認

「附近以後會蓋百貨公司」、「這裡會成為下一個七期或青埔」，利用大型商業開發與成熟重劃區形象，增加建案吸引力。

實際開發需要確認基地用途、開發主體、主管機關核准程序及施工進度。

不同重劃區的交通條件、土地供給、就業人口及商業發展速度不同，市場表現也有差異。

保證租金投報5%　須計算完整持有成本

「買這裡以後租金投報至少5%」，則是以出租收益吸引置產族。

例如總價2,000萬元住宅，若每月出租3萬元，全年租金36萬元，單純毛租金報酬率為1.8%。

若要達到5%毛租金報酬率，年租金需100萬元，相當於每月約8.33萬元。

上述計算尚未扣除管理費、稅金、修繕與空置成本，實際淨收益還會更低。

M編觀察

公共建設與產業發展可以提供區域成長條件，但不構成房價或租金報酬保證。

購屋者應核對官方建設進度、周邊實價登錄與租金行情，讓現在可確認的居住價值成為購屋決策基礎。

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