招牌之戰！一樓店面裝大型招牌擋光又漏水，樓上住戶如何自救？

【M傳媒-生活中心】

「一樓裝設的大型招牌擋住我家陽光，還造成牆壁滲水，該怎麼辦？」這個問題正在全台各地的公寓大樓中不斷上演。一位住在低樓層的網友無奈求助，一樓住戶未經同意就在外牆安裝大型招牌，嚴重影響採光，甚至導致外牆破損、雨水滲漏。這不僅是居住品質的損害，更是一場關於公寓大廈共同空間使用權利的法律戰役。

外牆歸誰？

根據《公寓大廈管理條例》規定，大樓外牆屬於全體區分所有權人共同持有，是典型的「共用部分」。這意味著任何住戶都不得擅自佔用、設置廣告物或進行其他營利行為。一樓住戶單方面在外牆安裝招牌，已經涉嫌侵害其他住戶的共有權，受影響的住戶完全有權依法主張權利。

採光權保障

當招牌嚴重影響室內採光時，受影響住戶可依據《民法》的「不當行為」（侵權行為）及「土地所有權」等相關規定，主張自己的權益受損。實務上，法院通常會考量侵害的嚴重程度，如果招牌導致室內日照時間明顯不足，或白天需要持續開燈，就可能構成居住品質的侵害。不過，採光權的保障也有其界線，必須是「過度」的遮蔽才構成違法。

滲漏問題  

更嚴重的是，招牌安裝過程中鑽孔施工導致外牆破損，產生滲漏水問題。這不僅影響居住品質，更可能造成鋼筋鏽蝕、結構安全疑慮。受影響住戶應該立即拍照存證，並請專業土木技師或建築師進行損害評估，這些都是未來求償或要求修復的重要證據。

法律依據  

在法律上，直接受影響的低樓層住戶確實擁有較強的立場要求拆除。特別是當招牌直接對其居住安寧、採光通風造成侵害時，這些住戶的訴求會比其他樓層住戶更具正當性。不過，最佳做法還是先透過管委會協調，避免直接進入耗時耗力的司法程序。

管委會角色

一個功能正常的管委會是解決這類糾紛的第一道防線。依據《公寓大廈管理條例》，管委會有責任維護共用部分的完整，對於違規使用行為得予以制止。如果管委會怠於行使職權，受害住戶甚至可以考慮對管委會提起不作為的訴訟，要求其履行法定職責。

舉證責任 

想要成功要求拆除，證據收集至關重要。建議受影響住戶應該：記錄招牌設置前後的採光變化，拍攝不同時段的室內光照狀況；詳細記錄滲漏水的位置、範圍和發生頻率；最好能取得專業的採光檢測報告或建築師鑑定意見；收集其他類似案例的法院判決作為佐證。

協商與訴訟  
在採取法律行動前，建議先嘗試協商解決。可以透過管委會邀集雙方溝通，尋求調整招牌尺寸、位置，或給予適當補償等折衷方案。如果協商破局，再考慮訴請法院判決拆除，並同時請求損害賠償。

預防勝於治療 
許多糾紛其實可以透過完善的社區規約來預防。建議在規約中明確規範外牆使用原則，包括廣告物設置的尺寸限制、申請程序、審核標準等。定期召開區分所有權人會議，建立清楚的外牆管理機制，才能避免這類問題不斷重演。

M觀點：這類外牆糾紛，反映的是台灣都會區日益緊密的居住關係與商業活動的衝突。

與其等到問題發生才來補救，不如在社區規約中預先建立明確的使用規範。對住戶而言，與其單打獨鬥，不如聯合其他受影響鄰居共同主張權利。集體的力量不僅能提高協商籌碼，也能分擔可能產生的時間與金錢成本。從社區發展角度，建立良好的溝通機制才是根本之道。定期召開區分所有權人會議，讓所有住戶都有表達意見的機會，才能創造互利共生的居住環境。在維護自身權益的同時，也應該思考如何與鄰居建立建設性的對話關係。畢竟，和諧的社區氛圍才是提升生活品質的真正關鍵。