代銷業進入寒冬？愛山林祝文宇示警：資金卡在股市，房市真正壓力是成本降不下來

M傳媒房產中心／M編

愛山林建設日前召開股東常會，會中通過每股配發6元現金股利。董事長祝文宇會後談到房市現況時坦言，代銷業正面臨相當辛苦的階段，市場買氣不如過去，資金也明顯受到股市高檔震盪影響。

祝文宇指出，央行第七波信用管制前，愛山林代銷案一週可賣出30至40億元，如今縮小到約10億元，預售屋簽約金比例也從過去約總價一成，降到約3%。這代表買方不是完全沒有需求，而是自備款、貸款成數、股市資金配置與市場信心，都讓成交節奏變得更慢。

他也提醒，現在不少資金被股市行情吸引，房市短期自然承壓。不過，股市大漲大跌本來就有風險，一旦資金開始尋找相對穩定的停泊點，房地產仍可能重新受到關注。

但祝文宇更強調，房價要明顯下修，不能只看買氣，還要看成本。這幾年營建業面臨土方清運、缺工、原物料、油電與運輸成本等多重壓力，建商即使想讓利，也不可能無限度賠錢出售。尤其土方問題讓部分工地進度受到影響，出土效率降低，處理成本墊高，最後都會反映在工期與造價上。

這也是當前房市最矛盾的地方：買方覺得房價太高，賣方卻認為成本降不下來。市場要回到健康狀態，不能只靠打房或喊降價，而是要讓資金、成本、供給與真實需求重新取得平衡。

針對央行信用管制，祝文宇認為，未來若要調整，第二戶貸款限制與豪宅認定門檻都值得重新檢討。他提到，不少民眾住在老公寓，因家庭人口、電梯需求或生活品質考量，有正常換屋需求，卻因名下已有房產而受到第二戶貸款限制，容易讓換屋族卡在市場裡。

豪宅線也是業界關注焦點。台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他縣市4,000萬元的門檻多年未調整，在營建成本與總價墊高後，部分產品被納入高價住宅規範，可能影響換屋與中大坪數產品流動。

至於愛山林本身，祝文宇表示，公司已從過去高度倚賴代銷，逐步轉型為以土地開發與自建案為主的建設公司。2026年起自建案進入交屋收割期，預估今年自建案交屋金額約160億元，未來兩年合計約500億元，五年內自建案總銷上看1,320億元，目前自建案總量能達4,380億元。

M編觀點，祝文宇的說法點出房市下半年的三個關鍵：資金是否由股轉房、成本能否降溫、政策是否微調。房市不會因單一利多立刻反轉，也不會因買氣縮手就全面崩跌。接下來真正要看的，是有剛性需求的區域能否守住價格，以及供給過多、投資氣氛過重的區域，會不會率先出現價格壓力。