包租代管5.0懶人包｜333優惠再升級　房東、房客、長者換居一次看懂

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管小編

社會住宅包租代管計畫自2017年底開辦，截至2025年9月底，全台有效契約數已達10萬1,067戶，提前達成年度10萬戶目標。中央社會住宅包租代管第五期計畫自2025年10月1日啟動，由國家住宅及都市更新中心率先開辦，中央版服務範圍首度擴大至全台19個縣市，共有118家合格租賃住宅服務業者參與。

第五期除了延續房東熟悉的「3稅減免、3費補助、3年服務」，也加強弱勢租屋、長期租約、長者換居及婚育家庭居住安全補助。不過，各項優惠都有資格、額度及審查條件，並不是加入計畫後就能自動領滿。

一、333優惠是什麼？

「3稅減免」包括綜合所得稅、房屋稅及地價稅優惠。房東符合社會住宅出租資格後，每屋每月租金收入最高1萬5,000元可免納綜合所得稅；超過1萬5,000元的部分，如果沒有逐項提出必要費用證明，可依規定扣除60%必要損耗及費用。房屋稅與地價稅則可依住宅法及房屋所在地地方政府自治規定，申請適用優惠稅率，並非由房東報稅時自行選擇。

「3費補助」則包括修繕費、居家安全相關保險費及公證費。第五期修繕補助依包租或代管，以及房客是否具弱勢身分而不同。

類型	每年每屋修繕補助上限
包租一般戶	1萬元
包租弱勢戶	1萬5,000元
代管一般戶	8,000元
代管弱勢戶	1萬元

修繕補助採實際支出核銷，逐年申請，最長補助3年，不會一次發放，也不是每位房東固定領滿。包租弱勢戶才是每年最高1萬5,000元，不能籠統寫成所有出租給弱勢戶的房東都能領相同金額。

包租方案另有每屋每年最高3,500元的居家安全相關保險費補助。

代管方案若符合規定的居家安全保險費，可納入年度修繕補助額度內核銷，不會在修繕補助外再增加一筆3,500元。

公證費則採實際費用核銷，台北市、新北市每件每次最高4,500元，3年累計最高1萬3,500元；其他縣市每件每次最高3,000元，3年累計最高9,000元。包租案主要補助業者與房客的轉租契約公證，代管案則是房東與房客的租賃契約。

「3年服務」並不代表每名房客都保證一次住滿3年。包租方案中，房東與業者簽訂的包租契約原則為3年；業者與房客的轉租契約至少1年，但不得超過包租契約截止日。第五期代管方案則放寬房東與房客的租約可簽1年至3年，增加租屋穩定性。

二、包租和代管有什麼不同？

包租方案是由業者先向房東承租，再轉租給符合資格的房客。租賃關係為「房東對業者、業者對房客」，包租契約有效期間內，業者應依約按月支付租金給房東。相較房東自行出租，可降低待租及管理負擔，但仍應看清楚契約租金、修繕責任、提前終止及業者履約條件，不宜宣稱完全沒有任何空置或收租風險。

代管方案則是房東直接與房客簽租約，業者負責媒合、收租管理、屋況查核、修繕協助及糾紛處理。租金由房客支付給房東，或由業者代收轉付；待租期間及房客未依約付款的風險，原則上仍由房東承擔。

三、第五期有哪些升級？

第一項升級是弱勢租屋協助。包租案出租給弱勢戶，房東每年修繕補助最高提高至1萬5,000元；代管弱勢戶則為每年最高1萬元。這項加碼目的，是提高房東接受弱勢房客的意願。

第二項是代管租期延長。過去代管方案多以一年期租約為主，第五期可簽訂1年至3年的租賃契約，房東與房客可依實際需要約定租期，不必每年重新簽約。

第三項是新增弱勢關懷獎勵。這筆獎勵不是直接發給房東或房客，而是提供給承辦業者。業者若在租期內協助房客或其家庭成員連結社會福利資源，每件每次最高可獲200元服務獎勵，鼓勵業者不只處理租務，也能協助有需要的家庭取得社福支持。

第五期也配合青年婚育租屋協助政策，針對符合新婚或育有未成年子女資格的家庭，規劃每年最高6,000元育兒安全設施補助，可用於防墜設施、防撞條、防撞地墊、防燙圍欄、插座安全蓋及安全鎖等。實際受理資格、期間及核銷項目，仍應以專案核定及承辦單位公告為準。

四、長者換居怎麼申請？

第五期換居專案主要協助年滿65歲者，以及符合規定的神經、肌肉、骨骼移動功能障礙者，將原有住宅投入包租代管，再搬到更符合行動與生活需求的住宅。換入住宅必須設有電梯；如果沒有電梯，只能選擇一樓或二樓。

若屬第五期包租案的「私宅換私宅」模式，符合資格者可申請一次最高1萬元的搬遷費。新承租住宅租金高於原住宅出租租金時，政府補助兩者租金差額的二分之一，每月最高5,000元，最長36個月；但原住宅尚未成功出租的期間，不予補助。

因此，不能簡化成所有高齡者或身障者只要搬家，都能直接領取搬遷費與每月5,000元。補助限符合資格、完成換居程序，且原有住宅實際投入指定包租模式的案件。

五、哪些房東、房客可以參加？

房東可為自然人或依法設立的私法人，房屋原則上須具合法住宅使用條件及門牌，不得分租，也不得全部或部分作為公司、商號或其他非居住用途。租金不得超過計畫規定的區域市場租金上限，並須設置住宅用火災警報器、滅火器；燃氣熱水器也必須符合通風及排氣安全要求。

房客不只限弱勢族群，一般民眾符合資格也可申請。主要條件包括在國內設有戶籍、原則上已成年、申請人及家庭成員無自有住宅，以及所得與財產低於當年度住宅補貼標準。原則上也不能重複領取其他政府住宅協助，但租金補貼轉軌或依規定放棄原補助者例外。

小編總結

包租代管5.0不是單純把舊方案換名稱，而是在弱勢修繕補助、租期穩定、長者換居、婚育安全及社福關懷方面增加支持。

房東應先確認自己參加的是包租或代管，因為修繕、保險、公證及租金支付方式都不同；房客則要確認無自有住宅、所得財產及補助資格。所有優惠都必須經過申請與審查，並依實際支出或契約內容核定，不是加入計畫後自動發放。

日盈不動產｜社會住宅包租代管
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本文整理中央版第五期共通規定。地方政府自辦計畫、不同期別案件及青年婚育專案，補助額度與流程可能不同，仍應以案件所在地主管機關及合格承辦業者最新公告為準。