租賃專法修法大轉彎！「3年不漲租」喊卡 房東租客全氣炸

【M傳媒／綜合報導】

內政部原訂修《租賃住宅市場發展及管理條例》，規劃保障房客3年租期、限制續約漲幅，並研擬「租霸下車條款」。但因擔心影響房東出租意願，上述改革全部暫緩，改以強化調處取代強制立法。房東全聯會表示「政府有聽到房東訴求」，崔媽媽基金會則批評「改革停滯，租屋保障淪為空談」。

政府到底站在哪一邊？

內政部：限制過多可能降低房東出租意願，影響空屋釋出及租屋市場供給，最後不利租屋族。

聽起來很合理。但問題是：為什麼每次談到居住政策，政府的邏輯都是「不能得罪房東」？

全台租屋人口超過300萬人，租客的選票不比房東少。但租客沒有組織、沒有遊說力量，不像房東有全聯會、有公會、有各縣市地方公會理事長可以直闖內政部座談。當一方有組織動員能力，另一方只能靠民間團體發聲，政府的選擇就顯而易見了。

崔媽媽基金會說得很直白：內政部新聞稿列舉的房客保障措施，房東不得限制房客申請租金補貼、遷入戶籍、申報租金支出...這些過去早就透過《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》與《消費者保護法》規範了，這次只是把既有規範納入專法，對房客權益並未新增實質保障。

說白了，政府做了一場「看起來有在做事」的修法大戲，但真正能改變租屋族困境的核心條文，租期保障、漲幅限制...全部被拿掉了。

民團開砲：房東還是刀俎、房客還是魚肉

青年思潮、台灣青年民主協會等20個青年團體共同指出，內政部目前修法方向僅剩「租期內不得任意漲租」、「不許房東禁遷戶籍或租補」、「強化續租徵詢」以及俗稱「租霸下車條款」的房東收回房屋機制，但這些部分其實多已透過「租賃契約不得登載事項」及消保法規範，對於改善租屋困境收效小。

青年團體感嘆，沒了租期保障、租金漲幅機制，「房東還是刀俎、房客還是魚肉」，而最先受影響的，勢必為離開家鄉工作、求學的青年們。

時代力量黨主席王婉諭更直接開砲，痛批內政部「在雞蛋與高牆之間，再次選擇了高牆」，讓台灣三百萬租屋族淪為政策轉彎下的犧牲品。她指出，內政部去年提出的修法主張是台灣租屋市場有史以來最關鍵的改革，當時制度設計早已保留房東自用、租客欠租或毀損房屋等合理例外，且續約漲幅限制亦僅是要求提前通知並設定合理上限，在許多國家僅是租屋市場的基本規則。

房東這邊怎麼看？

房東全聯會理事長陳柏勳表示，房東總會一直以來都主張房屋租期與租金應維持現有自由市場機制，政府不應該介入及管太多，否則會嚴重侵犯人民財產的自由權，看到修法方向調整代表政府有聽到房東總會的訴求。他強調，本會還是會堅持推動租霸條款及《公證法》第43條的修正，以維護房東權益並向租霸說不。

但另一種聲音也值得注意。有房東在北市持有30間房出租，面對政策不確定性，他憤怒表示為了自保穩定收益、降低風險，決定未來以開高租金、慎選房客來因應，以後就只租給百大、知名企業員工、高管，維持8成物件出租就好。

這正是內政部最擔心的事，政策不確定性本身，就會引發預期性漲租。當房東預期未來可能被限制漲幅，反而會提前調漲租金，形成「上有政策、下有對策」的市場亂象。

如果你是房東，現在該怎麼保障自己？

第一，簽約一定要公證。 這是保護自己最基本的一步。未來如果租客欠租不搬，經過公證的租約才能加速強制執行程序。

第二，加入社會住宅包租代管。 政府為鼓勵房東釋出空屋，社宅包租代管提供房屋稅率減免、修繕補助每年最高1萬元、保險補助3,500元等優惠，把物件交給專業業者管理，比自己面對租霸風險更安全。

第三，租約條款要寫清楚。 包括修繕責任、違約罰則、提前終止條件，全部白紙黑字寫進契約，不要只靠口頭約定。

如果你是租客，租約該怎麼簽才有保障？

第一，要求房東不得限制申請租金補貼。 這次修法雖然核心條文被砍，但「房東不得限制房客申請租金補貼」確定會納入專法，違反者相關約定無效並可裁罰。簽約時如果房東要求「不得申請租補」，你可以直接拒絕。

第二，確認租期與續約條件。 現行《租賃住宅市場發展及管理條例》已保障租客在租期屆滿後有繼續承租的權利，除非房東有特定法定事由，否則不得拒絕續約。簽約時要把續約條件、租金調整方式寫清楚。

第三，保留所有付款紀錄。 租金匯款備註寫「租金」、保留匯款單據，未來如果需要調處或訴訟，這些都是證據。

M編觀察

這次修法大轉彎，表面上是「暫緩」，實際上是政策選擇了房東那一邊。崔媽媽基金會批評「租賃制度改革應兼顧房東與房客權益，若最終僅推動保障房東的制度，恐偏離修法初衷」。政府如果連最基本的租期保障和租金透明化都不敢碰，那所謂的「居住正義」，終究只是選舉前的口號。

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