雙老炸鍋！479萬長者碰上近6成老宅　繼承房第一件事不是裝潢

【M傳媒／分析報導】

截至2026年8月底，全台65歲以上人口已達479萬人，占總人口20.62%；住宅市場同樣快速老化，2026年第1季全台住宅平均屋齡約33.63年，屋齡30年以上住宅占比已接近58%。

人口與住宅同時進入高齡化，接下來大量老宅透過繼承移轉給下一代，產權、修繕、共有與稅務問題也會愈來愈常見。

老房接到手　先把產權整理清楚

父母留下老公寓，不少繼承人第一個想到的是整理、自住或出租，但真正應優先處理的是產權。

依法，遺產稅原則上應在被繼承人死亡日起6個月內申報；土地及建物繼承登記同樣以6個月為重要期限。

逾期辦理繼承登記，每逾1個月可加徵1倍登記費罰鍰，最高可達20倍。

多人共同繼承時，遺產分割前原則上由全體繼承人公同共有。後續不論出租、出售、大型修繕或分割，都牽涉家族成員之間的協調。

因此，老宅接手後，應先確認誰持有、持分多少、誰使用、修繕費誰負擔、未來是否出售。

水電、防水先處理　漂亮裝潢排後面

30年以上住宅真正需要花錢的地方，往往藏在牆壁與地板裡。

老舊電線、給排水管、防水層、屋頂、外牆及結構安全，都比系統櫃、木地板與造型牆更優先。

比較穩妥的翻修順序，可以分成三層：

第一層處理安全：水電、防水、結構、外牆。

第二層改善機能：動線、採光、通風、無障礙。

第三層才做美感：櫃體、油漆、家具及風格設計。

家中若仍有高齡長輩居住，浴室防滑、扶手、夜間照明及高低差改善，重要性更高。

裝修單據全留下　未來賣房可能用得到

老宅翻修還牽涉未來出售時的稅務。

符合規定的增置、改良及修繕支出，只要能增加房屋價值或效能，且不是2年內耗竭的費用，未來出售適用房地合一稅時，有機會依規定列入成本或相關費用計算。

水電管線更新、防水、結構補強等工程，都可能涉及成本認列。

因此施工期間的工程合約、估價單、統一發票、匯款紀錄與施工前後照片最好全部保存。

只有口頭約定、現金付款卻沒有證明，日後申報時就可能因證據不足遭國稅局剔除。

2026舊制繼承屋　多了一項物價調整

2026年7月，財政部也調整繼承及受贈房屋的舊制財產交易所得計算方式。

個人出售繼承或受贈取得、且屬舊制課稅的房屋，在符合規定下，可將繼承或受贈時的房屋評定現值依消費者物價指數調整後，再作為計算財產交易所得的減項。

對持有時間長達數十年的老屋而言，可以降低部分單純因長期物價上漲形成的名目所得。

但這項規定有適用條件，並不是所有繼承房屋出售都能直接套用。

中央50億元幫老宅延壽　電梯最高補400萬

面對住宅快速老化，中央也已推出「老宅延壽機能復新計畫」，投入50億元特別預算，主要鎖定屋齡30年以上的4至6樓集合住宅，以及6樓以下透天住宅。

其中增設昇降設備每棟最高補助400萬元、建築物立面修繕最高300萬元；室內安全改善一般戶最高20萬元，高齡或符合弱勢資格者最高30萬元，部分工程補助比例最高可達實際工程經費65%。

截至8月下旬，全台相關諮詢已突破1.4萬人次，各地方政府也持續陸續公告受理。

M編觀察：老宅傳承　最怕產權和修繕一起拖

高齡人口增加，加上近6成住宅超過30年，代表愈來愈多家庭會同時碰到「長輩老了、房子也老了」。

老宅留給下一代，可以是一筆資產，也可能同時帶來共有、漏水、管線、修繕、稅務與家庭協商問題。

先完成繼承與產權整理，再確認房屋安全；先把看不到的基礎工程做好，再把錢花在看得到的裝潢。

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【M傳媒／分析報導】