不動產說明書藏陷阱？新手必看：房仲不會告訴你的話術
對於首次購屋者來說，「不動產說明書」是交易過程中最重要的文件，但你可能不知道，這份號稱「房屋身份證」的文件，其實暗藏許多房仲業不能說的秘密。根據《不動產經紀業管理條例》，房仲必須提供這份文件，但實務上卻存在許多「合法但不合理」的話術陷阱，讓不少購屋新手吃盡苦頭。

 

話術一：環境資訊「選擇性記載」
不動產說明書雖要求記載周邊300公尺內的嫌惡設施，但許多房仲會採取「選擇性記載」策略。例如，只記載明顯的加油站或廟宇，卻忽略更影響生活品質的夜市、KTV或八大行業場所。更常見的是，對「規劃中」的嫌惡設施（如即將興建的變電所）隻字不提，等交屋後才發現為時已晚。
破解：親自走訪社區至少三次（平日、假日、夜晚），並向里長辦公室查詢附近是否有任何規劃中的建設。同時使用手機APP測量實際距離，因為說明書上的「300公尺」可能是直線距離，而非實際行走距離。

 

話術二：屋況瑕疵「模糊化表述」
說明書中關於屋況的記載往往使用模糊用語，例如「曾有漏水情況但已修復」卻不說明修復方式和時間；或記載「非凶宅」但卻未提及是否發生過非自然死亡事件。這些模糊空間讓賣方可以規避法律責任，卻讓買方承受潛在風險。
破解：要求賣方提供具體的修繕證明文件。同時可向轄區派出所申請「非自然死亡紀錄查詢」，雖然警方可能拒絕提供，但這個動作能測試房仲和賣方的誠信度。

 

話術三：產權資訊「技術性隱藏」
雖然說明書會記載抵押權設定，但不會透露賣方的負債情況和急售原因。許多購屋者直到簽約後才發現，賣方有大量債務且設定多筆抵押，可能影響交屋順暢度。更甚者，有些預售屋合約隱藏「不利於買方」的條款，如交屋期限展延或貸款不足時的解約條件。
破解：除了不動產說明書，還應向地政事務所申請「第二類謄本」，詳細了解所有權變更歷史和抵押設定情況。同時要求房仲提供賣方的「售屋動機說明」，雖然這沒有強制力，但能幫助判斷交易風險。

 

進階檢查：三大隱藏地雷
1. 土地使用分區但書：說明書可能記載「住宅區」，但卻未告知附近有工業區或特定用途區劃，影響未來居住品質和房價。
2. 共同壁與違建問題：許多說明書輕描淡寫記載「有增建」，但未說明是否為違建及被舉報風險。
3. 管理費與修繕基金：預售屋說明書經常低估未來管理費，交屋後才發現費用暴增。

 

阿明建議：
購屋時除了不動產說明書，還應該要求房仲提供「瑕疵擔保切結書」，並將所有口頭承諾寫入契約附件。記得在簽約前使用「審閱期」權益，至少帶回家仔細閱讀72小時。若發現說明書內容與事實不符，立即向各地地政局檢舉，最高可罰房仲業者30萬元罰鍰。

最後提醒，不動產說明書是「最低標準」而非「完整保障」，聰明的購屋者會自己做好功課，而不是完全依賴房仲提供的資訊。記住：買房是人生最大筆的交易之一，多一分謹慎，少十分後悔！